Afinal, vale a pena amortizar o crédito de habitação?

Muitas pessoas, quando recebem alguma quantia ou têm algum dinheiro guardado, deparam-se com a dúvida: devo quitar ou amortizar o crédito de habitação? Contudo, as incertezas não param por aí.

Saber se é melhor reduzir o tempo do financiamento imobiliário ou o valor da prestação é outra dúvida comum e muito importante. Por esse motivo, neste texto, falaremos um pouco sobre amortização de financiamentos e quais as melhores opções em cada cenário. Continue a leitura e não perca!

Vamos lá:

• O que é a amortização de financiamento?
• Quando optar por essa alternativa?
• Quais opções tenho ao amortizar um financiamento?
• Como funciona a amortização do saldo devedor em um financiamento?
• Qual a diferença entres taxas pré e pós-fixadas?
• Quanto custa para amortizar o crédito de habitação?
• Em que situações vale a pena amortizar o crédito de habitação?
• Qual das modalidades de amortização vale mais a pena?
• Em que situações vale a pena quitar o crédito de habitação?
• Afinal, é melhor amortizar ou refinanciar?
• Como utilizar o FGTS para amortizar o financiamento?

O que é a amortização de financiamento?

Amortizar significa reduzir o valor de uma dívida ou de um financiamento, realizando pagamentos parciais. Ao pagar mensalmente uma prestação, na verdade, você está amortizando o valor total financiado.

No entanto, o valor da parcela não é igual ao amortizado. Na parcela mensal, também estão inclusos valores referentes à cobrança de juros, impostos, seguros e alguns serviços administrativos. Por isso, as parcelas, na verdade, são maiores que a amortização.

Quando optar por essa alternativa?

É essencial que, antes de amortizar o crédito, o cliente fique atento à isenção de custos! Existem limites que são fixados por lei sobre o valor das comissões que os bancos podem cobrar para esse serviço. No entanto, a realidade é que existe sempre um custo aliado a essa amortização. Dessa forma, o momento ideal para realizar a amortização é quando o valor for avultado.

Quais opções tenho ao amortizar um financiamento?

Além da amortização por meio do pagamento mensal, também é possível pagar um valor maior e, até mesmo, quitar a dívida. Ao resolver pagar uma quantia maior de uma vez, você estará descontando um determinado valor de juros e das demais cobranças e, assim, economizará dinheiro.

Porém, é essencial que você analise qual a melhor opção, afinal, nem sempre quitar antecipadamente é a alternativa mais adequada. Para descobrir qual a escolha ideal, é necessário comparar as taxas de juros.

Se os juros do valor financiado forem maiores que os do dinheiro investido, significa que a melhor opção é amortizar o crédito solicitado. Contudo, quando os juros do financiamento imobiliário forem menores que o retorno do dinheiro investido, o ideal é continuar o pagamento das parcelas mensais normalmente.

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Como funciona a amortização do saldo devedor em um financiamento?

Ao amortizar uma parte do saldo devedor de um financiamento, o banco oferecerá duas modalidades de amortização. A primeira delas é diminuir o valor da prestação, sendo ideal se o seu valor estiver comprometendo o orçamento familiar.

Já a segunda modalidade consiste em antecipar algumas prestações. Essa alternativa é indicada para pessoas que não encontraram uma boa opção de investimento, não desejam correr o risco de gastar o dinheiro e/ou quando a parcela não compromete o orçamento familiar.

Qual a diferença entres taxas pré e pós-fixadas?

Agora que você já sabe como funciona, é importante compreender quais os fatores que influenciam na amortização do crédito de habitação. Isso se deve ao fato de que, além da escolha pelo melhor método para quitar o débito, é necessário ficar atento aos juros pré e pós-fixados que impactam na amortização e influenciam totalmente nas condições e no valor do pagamento.

A taxa pré-fixada é estabelecida junto com o cliente no fechamento do contrato, sem variações ao longo do tempo. Ou seja, o cliente saberá, antecipadamente, qual será o valor da parcela mensal do financiamento, que será sempre a mesma. Esses juros são estabelecidos pela instituição financeira.

Já a taxa pós-fixada é estabelecida por meio de uma correção monetária de índices do mercado, como a TR (Taxa Referencial), IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Esse juro é calculado após o fechamento do mês anterior, de modo que o valor das parcelas mudará a cada mês.

Dessa forma, não tem como o cliente prever quanto os juros vão oscilar. O pagamento fica totalmente sujeito às mudanças da economia e as prestações não serão mais iguais.

Quanto custa para amortizar o crédito de habitação?

Essa questão vai variar de banco para banco. Cada uma vai oferecer um tipo diferente de serviço para essa amortização. Sendo assim, as taxas de juros contratadas vão definir quanto pode custar para amortizar esse crédito.

Existe também, de acordo com a instituição financeira, um teto máximo para reter: em casos de uma taxa de juro variável, a taxa de amortização não pode ultrapassar 0,5% do capital reembolsado. Nos contratos feitos com taxa fixa, a comissão não pode passar do limite de 2% do capital reembolsado.

É feito um cálculo em cima daquilo que você deve, juntamente com os juros pré-fixados ou pós-fixados. Portanto, para saber exatamente o valor, só indo até o banco em que contratou o financiamento e simular o preço para amortização.

Em que situações vale a pena amortizar o crédito de habitação?

Conforme falamos, para saber se a amortização do crédito financiado vale a pena, é necessário verificar se o rendimento do dinheiro aplicado é maior que o valor dos juros a serem pagos no financiamento. Enquanto a quantia investida for maior, não é interessante amortizar a dívida.

Contudo, se o orçamento familiar estiver comprometido pelo valor da prestação, mesmo que o rendimento do dinheiro aplicado seja maior, pode ser interessante amortizar o crédito de forma a diminuir a parcela, evitando, assim, problemas com a inadimplência dos pagamentos.

É importante ressaltar que a prestação da contratação de um crédito habitacional deve representar, no máximo, 30% da renda familiar, de modo que não haja comprometimento do orçamento e prejudique a saúde financeira da sua família. É importante sempre se atentar a esse valor!

No entanto, se você mantiver outras dívidas, como rotativo do cartão de crédito ou cheque especial, o melhor é dar preferência para quitá-las, uma vez que essas apresentam os maiores juros no mercado.

Qual das modalidades de amortização vale mais a pena?

Qual a melhor opção: adiantar as parcelas, diminuindo o prazo de financiamento, ou diminuir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento? Essa escolha depende de alguns fatores, e um deles é o quanto a prestação compromete o orçamento familiar. Está difícil pagá-la? Então vale a pena amortizar!

Contudo, se a prestação não é um problema, a modalidade de amortização é mais interessante financeiramente. Segundo a Proteste, que é uma Associação dos Consumidores, a melhor opção financeira é diminuir o prazo do financiamento, ou seja, adiantar as parcelas.

Isso é simples de explicar. Tudo está relacionado com os juros cobrados. Eles sempre são cobrados sobre o valor que você deve. Então, quanto mais tempo pagando, maiores os juros a serem liquidado e, consequentemente, maior será a quantia necessária para quitar a dívida.

Contudo, a parcela não consiste apenas no valor de amortização e juros. Também estão inclusas outras taxas, bem como impostos e serviços administrativos. Quando as parcelas são antecipadas, essas taxas, serviços administrativos e seguros, como Morte e Invalidez Permanente e Danos Físicos do Imóvel, não serão cobrados.

Por exemplo, no caso de um imóvel de R$ 600 mil, o financiamento contratado foi de R$ 420 mil, a ser pago em 360 meses. Considerando a modalidade SAC, a cada parcela, apenas 27,4% será de amortização, sendo o restante composto por juros, seguros e taxas de administração.

Ainda nesse mesmo exemplo, a parcela inicial desse financiamento seria de R$ 4.259,34, sendo que o valor da amortização seria de apenas R$ 1.166,66. Isso mostra que os R$ 3.092,68 restantes que foram pagos não amortizam a dívida, sendo destinados para pagar juros, impostos e demais serviços.

Em que situações vale a pena quitar o crédito de habitação?

Os juros são sempre incidentes sobre o valor que você deve. Quando um crédito é quitado, ou seja, a dívida é totalmente liquidada, a quantia que seria paga referente a juros e outros serviços presentes em cada prestação não será mais cobrado, portanto, o montante final será menor que se fosse pago em várias parcelas.

Porém, aqui também vale o mesmo princípio de analisar qual tipo de juros é maior e, consequentemente, o que compensa ser feito. Se o dinheiro aplicado render mais que os juros totais a serem pagos, compensa manter as prestações como estão.

A Associação dos Consumidores destaca que as amortizações extras podem ser feitas a qualquer momento durante o período de financiamento. Em nenhuma ocasião o banco poderá negar o recebimento do pagamento antecipado.

Afinal, é melhor amortizar ou refinanciar?

A amortização é uma excelente oportunidade para quem quer economizar, visto que, se você optar por essa alternativa, pode conseguir condições de pagamentos muito mais interessantes, com prazos mais longos e taxas mais baixas.

Quando se realiza o refinanciamento, o seu imóvel é colocado como garantia. Isso quer dizer que ele passa a ser de domínio da instituição financeira até que você consiga quitar a dívida, o que é uma desvantagem, pois você pode acabar perdendo o seu bem caso aconteça algum problema que te impeça de pagar o restante do financiamento. Com a amortização isso não acontece.

Como utilizar o FGTS para amortizar o financiamento?

O FGTS pode ser utilizado para amortizar o crédito de habitação quando o imóvel é concedido regularmente no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Ele só pode ser usado de dois em dois anos, desde que não haja prestações em atraso.

Viu só como, em muitos casos, quitar ou amortizar o crédito de habitação compensa muito, uma vez que o valor pago abaterá diretamente a dívida, em vez de, mensalmente, pagar juros, outras taxas e serviços?

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