Aprovação de financiamento imobiliário: 7 pontos para prestar atenção

Obter a aprovação de financiamento imobiliário envolve alguns esforços, como reunir uma série de documentos, passar pela análise de perfil e a avaliação da capacidade financeira em honrar com as parcelas do empréstimo. Mas, afinal, será que um negativado pode financiar imóvel?

Se você pensa em alcançar o sonho da casa própria e conta com a aprovação de financiamento imobiliário para isso, saiba que um simples descuido pode impedir a concessão do crédito e bloquear futuras análises de perfil nos seis meses seguintes à primeira negativa.

Portanto, antes de solicitar um financiamento, é fundamental avaliar quais são as chances do valor ser emprestado ou recusado. Isso porque contar com um salário compatível com o imóvel pode não ser suficiente, uma vez que as instituições financeiras apresentam outros critérios de avaliação.

Quer aprender mais sobre o assunto? Então, continue sua leitura!

• Como financiar quando se tem o nome negativado?
• O que mais reprova os candidatos?
• Problemas com o CPF
• Emissão de cheques sem fundos
• Comprovação de renda
• Renda incompatível
• Outros financiamentos em aberto
• Valor da entrada

1. Como financiar um imóvel quando se tem o nome negativado?

A primeira análise que toda instituição financeira faz é se a pessoa tem o seu nome cadastrado nas listas de órgãos de proteção ao crédito, como SPC ou Serasa. Não importa o valor da dívida que gerou o registro e “sujou” o nome — o banco avaliará apenas se você está ou não nessas listas.

Ao deixar de arcar com as despesas contraídas em alguma loja, por exemplo, seu CPF poderá ser incluído nesse tipo de cadastro. Dessa forma, outros estabelecimentos poderão utilizá-lo como critério para concessão ou não do empréstimo solicitado.

Atualmente existem diversas formas de ter o seu nome negativado. Além dos bureaus de crédito, as instituições financiadoras podem acessar registros no Banco de Dados da Receita Federal e do Banco Central.

No primeiro caso, as restrições estão atreladas à declaração do Imposto de Renda (IR) ou o não pagamento de impostos federais, estaduais ou municipais. Por outro lado, as restrições no Banco Central podem se originar na emissão de cheques sem fundos.

Por isso, utilize o site do SPC e do Serasa para consultar seu score, ou seja, sua pontuação baseada no histórico de compras, pagamentos, dívidas, renda e outros fatores. Também aproveite para se inscrever no Cadastro Positivo, assim, cada vez que você quitar uma conta, o histórico de bom pagador será registrado a seu favor e facilitará a análise de crédito junto aos bancos.

Minha Casa Minha Vida

Como destacamos anteriormente, a dificuldade em arcar com os compromissos financeiros pode levar a restrições para adquirir novas linhas de crédito. Isso porque as instituições financeiras consideram o histórico de pagamento e de dívidas em atraso como critérios para definir sua capacidade para custear uma nova despesa.

Entretanto, essa regra se aplica também para o financiamento imobiliário? Isto é, um indivíduo negativado pode financiar imóvel? A resposta para essas perguntas é: sim, desde que algumas regras sejam devidamente respeitadas. Para tanto, o interessado deve atingir os pré-requisitos estabelecidos pelo programa governamental conhecido como Minha Casa Minha Vida.

Embora ofereça diversas modalidades, o PMCMV destina-se a famílias de baixa renda. No caso dos negativados, é possível adquirir a casa própria a partir da Faixa de Interesse Social. Para se habilitar, no entanto, é necessário que:

• tenha renda familiar de até R$ 1.800,00 (desconsiderando os emolumentos provenientes do Governo Federal, como o Benefício de Prestação Continuada e o Bolsa Família);
• não seja proprietário, promissário ou promissor de imóvel residencial urbano;
• não tenha se beneficiado anteriormente por qualquer programa habitacional (de compra, reforma ou ampliação residencial) promovido pelo governo municipal, estadual, da união etc.

Vale destacar que, nessa modalidade, cerca de 90% dos imóveis são custeados pelos subsídios do Governo Federal. Por isso, os candidatos não são submetidos a análises de crédito junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Afinal, o que mais reprova os candidatos ao empréstimo financeiro?

Nada é mais frustrante do que ter uma proposta de empréstimo negada, principalmente quando se trata da realização de um sonho, não é mesmo? No geral, algumas situações são bastante comuns na hora da não aprovação do pedido de financiamento imobiliário. Confira, a seguir, quais são elas e descubra como evitá-las ou corrigi-las!

2. Problemas com o CPF

Impasses com o Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) são responsáveis por impedir grande parte das aprovações de financiamento imobiliário. Eles podem ser ocasionados por um bloqueio da Receita Federal, por inconsistências no cadastro, falta de esclarecimentos sobre a Declaração do Imposto de Renda ou sonegação de impostos.

Para resolver essa pendência, basta procurar o órgão, atualizar seu cadastro, apresentar os esclarecimentos e comprovantes exigidos e aguardar alguns dias para o CPF ficar regularizado. O bloqueio do CPF ocorre, normalmente, após um comunicado da Receita e é uma situação menos comum.

3. Emissão de cheques sem fundos

O Banco Central brasileiro tem um registro chamado Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundos (CCF). Essa lista também pode ser consultada por qualquer instituição financeira e costuma impedir a aprovação do financiamento imobiliário.

Como destacamos anteriormente, esse fator pode se caracterizar como inadimplência e levar à inclusão nos cadastros de proteção ao crédito. Para contornar esse problema, é recomendável:

• negociar a dívida;
• conseguir o cheque sem fundos em troca da quitação do saldo devedor;
• apresentar aquela folha para o banco emitente;
• requisitar que ele exclua seu nome do CCF;
• pagar uma taxa para a execução da exclusão. 

Não é uma das tarefas mais fáceis, pois envolverá muita negociação e pagamento da dívida e de taxas. Entretanto, sem esse cuidado, a proposta de financiamento de imóvel pode ser negada, especialmente em se tratando de imóveis de alto valor, que não correspondem ao PMCMV Faixa 1.

4. Comprovação de renda

A aprovação de financiamento imobiliário pode considerar a renda familiar ou de um grupo de pessoas. Isso facilita a comprovação de renda. No entanto, apenas alguns documentos são aceitos nessa etapa, como:

• holerite e registro na Carteira de Trabalho;
• declaração de imposto de renda;
• extrato bancário;
• Declaração de Comprovação de Rendimentos (DECORE) emitida por contadores para os profissionais liberais.

Vale destacar que nem todos os comprovantes são aceitos por qualquer banco. Por isso, procure a instituição financeira de sua preferência e consulte quais documentos são aceitos e requisitados por ela.

5. Renda incompatível

As parcelas do financiamento do imóvel não poderão exceder 30% da renda comprovada, caso contrário, o banco reprovará o empréstimo. Usando um simulador de empréstimo imobiliário você poderá informar o valor do imóvel, a renda comprovada, o valor da entrada e a quantidade de meses desejada para quitar a dívida e, com essas informações, receber uma previsão dos valores das parcelas.

Ao utilizar o simulador, você poderá alterar as diversas variáveis e descobrir em quais condições terá melhores oportunidades de obter a aprovação de financiamento imobiliário. Por exemplo, alterar o valor do imóvel pretendido, aumentar o valor de entrada, considerar a inclusão ou a exclusão de algum membro da família, entre outras simulações possíveis.

6. Outros financiamentos em aberto

Apenas 30% da renda comprovada poderá ser usada na quitação de empréstimos. Isso significa que se você tiver financiamentos de outros bens, como carros, motos, maquinários e empréstimos pessoais ou consignados, os valores de suas parcelas serão somados ao da prestação do financiamento do imóvel.

Caso a soma dos valores comprometa mais de 30% da dívida, então a aprovação do financiamento imobiliário será negada. Nesse caso, você poderá aumentar o valor da entrada para diminuir o saldo a ser financiado, quitar o empréstimo antes de solicitar o financiamento ou optar por um imóvel de valor mais baixo.

7. Valor da entrada

O último ponto de atenção para obter a aprovação de financiamento imobiliário é o valor da entrada. Existem empréstimos que liberam, no máximo, 90% do valor do imóvel para ser financiado. A maioria, contudo, exige o pagamento entre 20 e 30% do valor de compra e financia o saldo máximo de 80 ou 70% do total.

Nesse sentido, você precisa contar com esses valores antes de solicitar o financiamento. Contudo, é possível avaliar se existem programas governamentais — como o Minha Casa, Minha Vida — que subsidiem a entrada e se o saldo de seu FGTS pode ser usado para pagar o valor.

A razão mais comum para a negativa do empréstimo é a seguinte: “financiamento imobiliário recusado por critérios internos de crédito”. Quase sempre, um ou mais dos fatores mencionados são mal avaliados pela instituição, impedindo a aprovação de financiamento imobiliário.

Boas construtoras têm parcerias com instituições financeiras renomadas e oferecem uma análise prévia do perfil e da documentação dos clientes ou alternativas ao financiamento tradicional. Isso diminui as chances de reprovação do crédito, acelera o processo de obtenção do empréstimo e evita uma longa espera para a aquisição do imóvel.

Além de constrangedora e desagradável, a não aprovação de um financiamento imobiliário pode impedir a realização de sonhos e atrasar os projetos das pessoas. Agora que você já sabe que negativado pode financiar imóvel, procure empreendimentos imobiliários oferecidos por construtoras confiáveis, capazes de apoiar a realização de um sonho, ou conte com o apoio dos programas de incentivo do Governo Federal.

A ViaSul Engenharia tem uma equipe experiente na aprovação de financiamento imobiliário e na busca de subsídios governamentais para facilitar a aquisição de um imóvel. Por isso, se é do seu interesse aprender mais sobre como participar do Programa Minha Casa Minha Vida, baixe nosso e-book gratuitamente e tire todas as suas dúvidas!