Carta de crédito imobiliário: entenda o que é e como funciona

Alcançar o sonho da casa própria é o que praticamente todo cidadão brasileiro almeja. Porém, a maior parte não conhece bem as oportunidades que existem e podem ajudar a atingir esse objetivo com maior rapidez e facilidade. Há muito mais possibilidades do que apenas os tradicionais financiamentos, e você pode iniciar a aquisição ainda hoje. Portanto, você verá aqui também as novas regras sobre a carta de crédito imobiliário e FGTS.

Não é hábito do brasileiro se preparar financeiramente nem pesquisar alternativas. Mas, se quiser realizar grandes sonhos, como o de comprar a própria casa ou apartamento e não passar dificuldades no processo, o caminho é esse.

Então, descubra agora o que é a carta de crédito imobiliário, como ela funciona, as vantagens e desvantagens da alternativa, como escolher e para quem essa opção é mais indicada. Continue a leitura!

• O que é uma carta de crédito imobiliário?
• Como funciona a carta de crédito imobiliário?
• Quais são as vantagens e desvantagens da carta de crédito imobiliário?
• Como conseguir uma carta de crédito contemplada?
• Como escolher uma carta de crédito imobiliário?
• Para quem esse tipo de investimento é recomendado?
• E as novas regras sobre a carta de crédito imobiliário e o FGTS?
• Por que utilizar esse recurso na hora de comprar um imóvel?
• Qual imóvel pode e não pode ser financiado com a ajuda do FGTS?
• Como é feita a amortização?
• Quais são as novas regras do uso do FGTS?
• Qual a validade da carta de crédito?
• Como a carta de crédito pode quitar um financiamento em andamento?

O QUE É UMA CARTA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Trata-se de um documento com valor real e utilizável que permite que o consumidor adquira um bem, podendo ser uma casa, um apartamento, um terreno ou algum outro tipo de imóvel residencial ou comercial. Não importa se ele é novo ou usado, o documento dá o direito de você usar o crédito da forma como preferir.

Geralmente, esse tipo de crédito é obtido por meio de um consórcio. Por isso, é regido por uma legislação própria, além de normas e regulamentos estipulados pelo Banco Central (BC).

Geralmente, a carta de crédito é utilizada para adquirir bens com valores elevados, o que pode se tornar difícil com um pagamento a prazo ou à vista, já que nem todas as pessoas contam com uma boa quantia disponível para transações tão altas.

Geralmente, os consórcios são feitos para adquirir bens como casas, terrenos, automóveis ou outros serviços de alto valor. Eles não são formados apenas por uma pessoa, mas por vários indivíduos que desejam esse mesmo bem ou serviço.

A administração desse grupo é feita por uma consorciadora. Ela cobra uma taxa de administração para tornar o negócio viável e organizado, além de garantir que ambas as partes do processo recebam o que foi acordado.

O valor desse bem é dividido em parcelas, as quais são pagas mensalmente pelos participantes do grupo. Todos os meses, ou em períodos regulares, são feitos sorteios para que uma dessas pessoas receba a carta de crédito e já possa usufruir do bem ou serviço que está comprando. Os participantes ainda podem oferecer lances, para aumentar a rapidez da finalização do consórcio e ficar livres das dívidas.

COMO FUNCIONA A CARTA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

O documento é reconhecido como um título de valor e comprova que o proprietário possui certa quantia de dinheiro disponível para usar. Nesse caso, podemos comparar a carta de crédito a um cheque.

Ela não é usada exclusivamente para a compra de imóveis, já que o proprietário tem liberdade para utilizar o dinheiro da melhor forma que considerar, mas se o seu sonho é comprar a casa própria e a situação financeira não é tão favorável, essa é uma oportunidade e tanto. A carta de crédito funciona assim:

• primeiro a instituição financeira emite o documento com o crédito correspondente — nele, serão detalhados o valor exato ao qual o consumidor tem direito e o prazo, que é fixo, dando validade ao documento;
• depois, você procura o imóvel que deseja adquirir: caso ele tenha um preço mais alto que o valor especificado na carta de crédito, você pode negociar a parte restante, pagando em dinheiro ou financiado — além disso, pode negociar um bom desconto, já que pagará boa parte à vista. Fora que é possível usar a carta de crédito para quitar um financiamento que já está encaminhado, o que aliviaria o peso no orçamento.

Diferentemente do que muitos imaginam, o documento já é emitido e aceito por quase todos os bancos, além da Caixa Econômica Federal.

QUAIS SÃO AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DA CARTA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Assim como um cheque, a carta de crédito imobiliário tem as suas vantagens e desvantagens. Conheça as principais a seguir.

VANTAGENS

Como foi dito, a primeira grande vantagem da carta de crédito é que o consumidor pode usá-la para comprar um imóvel, seja ele novo ou usado, em área urbana ou rural, para morar, alugar ou trabalhar. Além disso, o valor pode ser maior ou menor que o da carta de crédito, dando liberdade ao proprietário do documento para fazer uma negociação independente com a construtora ou a imobiliária.

Mas não é só isso! A carta de crédito tem um valor utilizável de várias formas, e uma delas é para a compra de materiais de construção. Ou seja, se você já tem um imóvel e deseja reformar e decorar, a carta de crédito facilitará as coisas.

A segurança é outra vantagem desse tipo de crédito. O documento é nomeado ao titular e somente ele pode usar a carta, o que passa mais tranquilidade em caso de perda ou roubo.

A carta de crédito também permite economizar um bom dinheiro na aquisição de imóveis. O valor fica livre de taxas e tributações, como o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), já que ele não passa por sua conta bancária. O fato de ela ser obtida por meio de consórcio também o livra de taxas de juros cobrados no financiamento.

Por fim, você pode negociar a compra como se estivesse usando o dinheiro. O pagamento à vista dá a você o poder de compra e o de negociação dos termos.

DESVANTAGENS

Como o consórcio é o principal meio de obter uma carta de crédito, a posse não tem uma data definida e, por isso, gera incertezas. A contemplação pode vir logo no início ou só no final, após o pagamento de todas as parcelas. Se você paga aluguel e a espera for muito longa, os gastos podem superar os de um financiamento.

A credibilidade da administradora do consórcio também pode ser uma desvantagem. Se o negócio falir e não puder honrar os compromissos, devido aos altos índices de inadimplência, o consumidor pode deixar de receber o crédito ou recebê-lo com um atraso além do previsto. Por isso, recomendamos que, antes, você avalie se a administradora tem ligação com algum banco e se ela opera dentro das normas impostas pelo Banco Central.

COMO CONSEGUIR UMA CARTA DE CRÉDITO CONTEMPLADA?

Ao participar de um consórcio, você tem duas opções: aguardar a contemplação por meio de sorteios ou oferecer um lance maior que os outros participantes. Essa última opção pode ser feita de maneira estratégica, juntando um valor mais alto que a média histórica de lances oferecidos e aproveitando épocas de feriados, férias ou outras datas em que os gastos da maioria são grandes.

Essa é uma oportunidade de dar o lance certo na hora exata e ser contemplado. Mesmo que não ganhe, é bom lembrar que o valor investido não é perdido, pois ele antecipa diversas parcelas à frente. Essa também é uma forma de diminuir o tempo de espera.

Fora do consórcio, você pode obter uma carta de crédito de alguém que já foi contemplado e deseja vendê-la por um valor menor. Mas essa operação exige cuidados para não sofrer golpes. O ideal é ter um acompanhamento total da administradora ou do banco emissor do documento.

COMO ESCOLHER UMA CARTA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Seja para entrar em um consórcio, seja para comprar uma carta de crédito contemplada, o cuidado deve ser sempre redobrado. Então, o primeiro passo é tirar a emoção da jogada. Evite tomar decisões por impulso e use a razão!

Agora, verifique se o consórcio está na lista de instituições credenciadas e fiscalizadas pelo Banco Central. Se houver a cobrança da taxa de seguro, além da taxa de administração, aceite, pois é isso que vai assegurar um retorno, caso haja falência.

Na compra da carta de crédito contemplada, além da verificação recomendada acima, tenha cuidado com as oportunidades que parecem incríveis, pois o documento costuma ser negociado no mercado paralelo.

Se cair em um golpe, não poderá ser ressarcido, caso assuma o risco. Por isso, prefira fazer tudo de maneira legal e com a presença de um representante da administradora emissora do documento.

PARA QUEM ESSE TIPO DE INVESTIMENTO É RECOMENDADO?

O perfil de quem prefere comprar um imóvel utilizando a carta de crédito imobiliário tem as seguintes características:

• a pessoa prefere esperar mais tempo a assumir um compromisso longo e doloroso, como acontece no financiamento;
• gosta e tem paciência para investir no médio e longo prazo, pensando no futuro;
• deseja fugir das altas taxas de juros cobradas no financiamento;
• quer economizar com taxas e impostos na compra do imóvel.

E AS NOVAS REGRAS SOBRE A CARTA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E O FGTS?

Uma carta de crédito FGTS nada mais é do que um tipo de financiamento imobiliário que permite o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para tornar mais fácil o processo de aquisição de imóveis. Essa alternativa traz alguns requisitos que devem se preenchidos, mas pode ajudar muito quem quer financiar. Veja!

POR QUE UTILIZAR ESSE RECURSO NA HORA DE COMPRAR UM IMÓVEL?

O FGTS é um fundo de garantia que corresponde a 8% do valor bruto do salário de funcionários de empresas nacionais. Ele traz ainda uma rentabilidade anual de cerca de 3% somados à TR (Taxa de Referência). Essa remuneração realizada pelo FGTS é bem menor que a taxa de juros cobrada anualmente em um financiamento imobiliário.

Portanto, é muito vantajoso para o comprador utilizar esse recurso para realizar a quitação ou a amortização da dívida do empréstimo, visto que ele consegue reduzir boa parte das prestações mensais e o tempo de duração do contrato de financiamento.

QUAL IMÓVEL PODE E NÃO PODE SER FINANCIADO COM A AJUDA DO FGTS?

De um modo geral, os imóveis que podem ser beneficiados com esse auxílio do FGTS devem estar localizados no município onde o comprador mora e exerce sua ocupação principal há mais de um ano, ou em cidades próximas. É necessário que o cliente comprove o seu trabalho e a residência por meio de uma documentação.

Já os imóveis que não se enquadram no uso do FGTS para quitação do financiamento imobiliário são aqueles em que o comprador já foi dono de outro imóvel, que esteja em construção ou já concluído, localizado no município ou em cidades próximas de onde ele reside ou trabalha, sendo ou não financiado pelo SFH.

COMO É FEITA A AMORTIZAÇÃO?

Já a amortização se trata da quitação do saldo devedor financiado. Para amortizar as prestações com o FGTS, é necessário atender a duas exigências. São elas:

• limite de pagamento com o FGTS deve ser de, no máximo, 80% — sendo que os outros 20% devem ser abatidos com os próprios recursos do comprador;
• os recursos devem ser usados para quitar pelo menos 12 prestações mensais do financiamento.

Com relação à amortização do saldo devedor, ele pode ser feito de duas formas:

• pela redução do valor das parcelas mensais;
• pela redução das parcelas mensais que restam, o que diminui o tempo de financiamento.

Para a quitação de prestações atrasadas com o FGTS, é necessário fazer uma solicitação por meio de recurso judicial. Em 100% dos casos, os clientes conseguem a autorização da justiça para abater as parcelas com os recursos do fundo de garantia.

Por fim, para usar os recursos do FGTS, você tem o período de dois anos para o saque do valor, já que eles devem ser periódicos e contados a partir do último que foi realizado.

QUAIS SÃO AS NOVAS REGRAS DO USO DO FGTS ?

Houve algumas mudanças com relação ao uso do FGTS que entraram em vigor no dia 1 de janeiro de 2019. A principal alteração é que os recursos do fundo de garantia podem ser utilizados para aquisição de imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão.

Os bancos receberam um incentivo para conceder um crédito de até R$ 500.000,00 a quem pretende adquirir um imóvel dentro dos requisitos do SFH, em que os juros previstos são de até 12% anualmente.

Essas novas regras trazem muitos ganhos tanto para as instituições financeiras que oferecem o crédito quanto para os consumidores, que terão mais facilidades no momento da compra.

É muito importante que todo esse processo seja acompanhado por uma empresa especializada no ramo da construção civil, que tenha foco em qualidade, segurança e no preço adequado do negócio para os seus clientes. Essa empresa pode ajudar bastante durante todo o processo, ainda mais na parte burocrática, que costuma ser bem complexa.

QUAL A VALIDADE DA CARTA DE CRÉDITO?

A carta de crédito tem uma validade de 180 dias. Entretanto, o ideal é que ela seja utilizada no período de 90 a 180 dias, para que o usuário não tenha nenhum tipo de problema com a sua utilização.

Além disso, esse prazo depende das políticas adotadas pela transportadora. Por isso, é importante entrar em contato com ela para tirar as suas principais dúvidas, como a real validade.

Esse período existe porque é tido como uma proteção para a administradora e para o grupo do consórcio, já que diminui as chances de golpe ou que o contemplado leve um período muito grande para fazer o pagamento.

Caso esse período seja expirado, o contemplado ainda não perde o seu direito ao crédito. Entretanto, poderá ser necessária uma nova análise para verificar a sua disponibilidade, além da entrega de todos os documentos necessários para a sua liberação.

COMO A CARTA DE CRÉDITO PODE QUITAR UM FINANCIAMENTO EM ANDAMENTO?

Você sabia que a carta de crédito pode ser utilizada para quitar um financiamento que está em andamento? Isso só é viável caso o valor seja igual ou menor que o valor do crédito, já que não é possível emprestar uma quantia maior.

Além disso, outra eventual exigência deverá estar prevista no contrato. Caso contrário, ela poderá não ser aprovada, e o pagamento das parcelas faltantes deverá ser feito da maneira convencional.

Alguns bancos também preveem que esse quitamento seja feito na própria instituição, como uma maneira de garantir a segurança. Assim, isso poderá limitar as suas opções para a obtenção de crédito.

É muito importante conversar com a administradora do consórcio e com a instituição financeira sobre essa mudança, já que elas precisam estar cientes e de acordo com a quitação do financeiro por meio da carta de crédito.

Como você pôde ver ao longo deste artigo, a carta de crédito imobiliário é só uma das alternativas para comprar um imóvel, ou até mesmo outro bem ou serviço que você esteja considerando adquirir. Levando em conta a economia e a possibilidade de aquisição mais rápida, ela definitivamente não pode ser ignorada.

Gostou das dicas aqui apresentadas e conseguiu entender como funciona a carta de crédito imobiliário e as novas regras do FGTS para esse fim? Quer acompanhar outros conteúdos interessantes? Então, aproveite para curtir nossa página no Facebook. Assim, você fica por dentro de todas as nossas publicações e adquire ainda mais conhecimento!