Como funciona o cálculo do IPTU?

Entre os impostos pagos anualmente pela população, o IPTU é um dos mais conhecidos. Ainda assim, muitas pessoas desconhecem como é cobrado o IPTU e qual a sua finalidade. Basicamente, ele é um imposto cobrado pela prefeitura do município por todo imóvel construído que seja cotado acima do valor mínimo de avaliação, de acordo com a cidade em que está localizado.

Dessa forma, quase toda propriedade deve arcar com essa cobrança. Em Belo Horizonte (MG), por exemplo, apenas imóveis com valor venal inferior a R$ 80 mil são isentos do IPTU.

E você? Sabe como é feito o cálculo, para que serve e o que influencia o valor cobrado? Neste post mostramos todos os detalhes a respeito do IPTU e de sua cobrança, que representa uma das várias despesas assumidas quando se compra uma casa ou apartamento.

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• O que é o IPTU?
• Como é calculado?
• O que influencia o IPTU?
• Há diferenças nas regras de cobrança?
• Por que é importante conhecer sobre a cobrança?
• O que acontece se o IPTU não for pago?

O que é o IPTU?

IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Sua cobrança é feita de forma anual e determinada pelo Artigo 156 da Constituição Federal. O valor a ser pago é definido em Legislação Municipal e repassado à prefeitura onde o imóvel está localizado.

O objetivo da cobrança é auxiliar a administração municipal a cobrir gastos diversos. É a prefeitura quem decide para onde vão os recursos, que compõem grande parte de toda a renda da cidade. Normalmente, o valor da arrecadação é destinado à infraestrutura, como asfaltamento de ruas, saneamento básico, educação, saúde, segurança e outros setores.

Os municípios costumam oferecer alternativas para tornar o valor a ser pago menos impactante no orçamento, dividindo o total por até 12 vezes, por exemplo, ou oferecendo descontos para quem opta por pagar à vista.

Como é calculado?

A fórmula para definir quanto cada imóvel deve pagar de IPTU é semelhante em todas as cidades do país, mas regiões específicas têm alíquotas distintas. Elas consideram o mercado imobiliário local.

Qualquer alteração na forma de cobrança precisa ser aprovada pelo Legislativo Municipal. Por isso, o IPTU costuma ser assunto de disputa em debates políticos e campanhas eleitorais. Provavelmente, em 2020, você ouviu falar no assunto na sua cidade ou em regiões vizinhas.

Em todo caso, para que o IPTU seja calculado, o valor venal do imóvel e a alíquota de cada município precisam ser conhecidas. Entenda a seguir.

Valor venal

Valor venal é uma cotação feita pelo poder público para determinar o valor de mercado de um determinado bem. No caso do cálculo do IPTU, o valor venal é quanto o imóvel vale segundo o Executivo municipal. Isso quer dizer também que de acordo com o tamanho e a localização da propriedade, o valor venal será diferente.

Para descobrir esse valor de mercado é preciso identificar quanto vale o metro quadrado construído ou não construído na região onde o imóvel está localizado e multiplicar pela área total do imóvel.

A Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) é um documento oficial que cataloga o preço médio do metro quadrado em cada parte de um município. A prefeitura disponibiliza esse dado. Já o tamanho da área construída pode ser encontrado na matrícula, registro ou escritura do imóvel.

Considere um imóvel de 60 metros quadrados de área construída localizado em um bairro onde o metro quadrado vale R$ 3.000. Assim, o valor venal será R$ 180 mil.

É usual que esse valor venal não corresponda ao valor de mercado do imóvel, uma vez que ele não considera fielmente as mudanças no mercado e fatores subjetivos que valorizam ou não o bem na hora da negociação.

Alíquota

A alíquota do IPTU também é determinada pelo Executivo e aprovada pelo Legislativo de cada município. Ela é determinante para o valor final a ser cobrado de IPTU, e deverá ser consultada a partir da localização do seu imóvel. Ela precisará ser multiplicada pelo valor venal do imóvel.

Normalmente, a alíquota cobrada de IPTU é maior quanto maior for o valor venal do imóvel. Em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota mínima para imóveis residenciais é de 0,60% sobre imóveis cujo valor venal é de até R$ 80 mil, sendo que ela pode ir até 1%. Já para terrenos não edificados, a alíquota de IPTU vai de 1% até 3%, dependendo do valor venal do terreno.

Dessa forma, considerando um imóvel construído, com valor venal de R$ 180 mil e alíquota municipal de 2%, o IPTU será de R$ 360 por ano.

O que influencia o IPTU?

Existem outras variáveis que são consideradas no cálculo do IPTU, especialmente as características que podem alterar o valor venal do imóvel, como padrão de acabamento, local de construção e idade.

A prefeitura não costuma considerar datas de novas mudanças. Assim, considera somente a data do primeiro registro do imóvel. Mas, no caso de alterações de acabamento, por exemplo, a vistoria é periódica e podem gerar o aumento do valor do IPTU a qualquer momento pelo município.

Portanto, além de reajustes anuais, é possível que o imposto seja reavaliado de forma a certificar que melhorias não foram feitas na residência.

Acabamento

A qualidade do acabamento na construção de um imóvel é um dos fatores que impacta diretamente no seu valor de mercado e, consequentemente, no seu valor venal. Mesmo que estejam localizados na mesma região, ou até mesmo no mesmo terreno, imóveis com acabamentos diferentes podem ter cobrança diferente de IPTU.

Um acabamento pode ser pontuado de forma distinta de acordo com a qualidade do material. Quanto maior o luxo, maior o valor a ser refletido no IPTU. Fatores como áreas de lazer, vagas de garagem, depósitos, elevadores e outros fatores também podem influenciar o valor do IPTU.

Localização

Outro ponto que costuma gerar dúvidas é quanto a localização. Claro que o imóvel não mudará de lugar, mas acontece de, com o passar dos anos, espaços que antes eram considerados periferia passem a fazer parte de uma localidade com melhor infraestrutura, áreas verdes, centros comerciais. Como as mudanças alteram infraestrutura e qualidade de vida local, o IPTU poderá ser alterado.

Por isso, quem mora em áreas nobres da cidade e dispõe de melhor infraestrutura, como comércios, escolas, transporte, entre outros, deve arcar com IPTU anual de maior valor em comparação a quem vive em áreas mais distantes onde o preço dos imóveis é inferior.

Há diferenças nas regras de cobrança?

O IPTU também apresenta distinção de acordo com o tipo de uso do imóvel. Para os residenciais há incidência de até 1% do valor venal, ou seja, 1% do valor de venda atualizado do imóvel. Já para os demais imóveis, o percentual é de 1,5% sobre o valor venal. No entanto, existem situações que implicam em descontos ou na isenção de cobrança do IPTU. Veja quais são elas.

Isenção e descontos na cobrança do IPTU

A qualificação de um imóvel para receber isenção ou desconto na cobrança do IPTU varia de um município para outro. Como regra, imóveis sob administração do Poder Público, usados para fins sociais ou tombados como patrimônio histórico e cultural, não são sujeitos a cobrança do imposto.

Algumas propriedades recebem descontos. Aquelas que servem de moradia e custam entre 160 mil e 320 mil têm algumas deduções. A mesma coisa acontece para os demais imóveis (não-residenciais, exceto garagens e estacionamentos comerciais) que fiquem entre 90 mil e 180 mil.

Para saber quais são as isenções e taxas as quais um imóvel está sujeito, deve-se consultar os canais e informações fornecidos pela prefeitura local.

Por que é importante conhecer sobre a cobrança?

Entender como o IPTU é calculado é imprescindível para se certificar de que os valores cobrados são adequados à propriedade em questão. Em caso de questionamentos, é permitido acionar a prefeitura da cidade onde o bem está localizado e pedir a revisão do valor. 

Conhecer o sistema de cobrança é um passo importante a ser dado antes de se decidir pela compra de uma casa, uma vez que é um valor que precisa ser incluído nas despesas familiares. Lembrando que valor venal, alíquota, localização, área construída e estrutura do imóvel são fatores considerados para definir o valor a ser cobrado pelo imposto.

Entender como funciona a cobrança e quais são os fatores que influenciam no cálculo ainda é essencial para que inquilinos e proprietários saibam quais são os seus direitos e, como veremos a seguir, o que acontece caso o IPTU não seja pago.

O que acontece se o IPTU não for pago?

Uma das dúvidas mais comuns sobre o IPTU é o que acontece se o imposto não for pago. Primeiramente, esclarecemos que o IPTU é um tributo vinculado ao CPF ou CNPJ do proprietário do imóvel, portanto, o não pagamento vai gerar sanções a pessoa ou empresa cujo nome consta nos documentos de registro do imóvel.

Assim, mesmo que a cobrança possa ser repassada a inquilinos, o pagamento do IPTU é de responsabilidade do proprietário, que está sujeito às complicações abaixo.

Multa e juros

O não pagamento implica em multa e juros em função do tempo de atraso. Em contrapartida, é comum que as prefeituras proponham descontos para o pagamento do IPTU antecipado e em taxa única. Ainda sim, o IPTU pode ser parcelado, porém, sem descontos e com multas e juros maiores no caso de atrasos.

Dívida ativa

Com atraso igual ou superior a 90 dias no pagamento do IPTU, o contribuinte é incluído na lista de devedores da dívida ativa do município. Com isso, o proprietário também está sujeito a ter seu nome cadastrado em órgãos como SPC e Serasa.

Confisco do imóvel

Já nos casos em que a dívida se acumula por muito tempo, a inadimplência pode levar até mesmo ao confisco, penhora e leilão do imóvel. Naturalmente, antes da situação chegar a esse ponto, o proprietário é notificado e informado pela prefeitura sobre a dívida vigente e o risco de confisco do imóvel.

Antes da situação chegar a esse ponto, é possível pedir a renegociação da dívida, com parcelamentos e descontos nos juros cobrados. Ainda assim, é claro, o mais recomendado é manter as obrigações fiscais sempre em dia para evitar qualquer problema com a prefeitura e com a Receita Federal.

Então, agora que você sabe tudo sobre como é cobrado o IPTU, os fatores que influenciam no cálculo e o que pode acontecer se o imposto não for pago, que tal receber mais informações cruciais para proprietários de imóveis e investidores do mercado imobiliário?

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