Como funciona o financiamento com prestação decrescente?

Além das opções de quitação imobiliária pela tabela Price e pelo Sistema de Amortização Crescente (SACRE), nos últimos anos o financiamento com prestação decrescente tem chamado a atenção de muitos brasileiros.

O motivo é simples: no mercado imobiliário, diversas famílias interessadas em realizar o sonho da casa própria optam pelo pagamento de prestações que são reduzidas (em vez de aumentadas) ao longo do contrato de financiamento celebrado com bancos ou construtoras.

Então, quer entender tudo sobre essa modalidade de empréstimo imobiliário? Como funciona o financiamento? Para quem ele é mais indicado? Quais são suas principais vantagens? É o que veremos neste post! Continue lendo e confira.

O que é e como funciona o financiamento com prestação descrevente?

Também conhecido como Sistema de Amortização Constante (SAC), esse tipo de empréstimo imobiliário permite que os interessados efetuem o pagamento de parcelas que têm seus valores diminuídos à medida que o saldo devedor (o valor do financiamento) é pago ao longo do tempo.

No entanto, antes de procurar uma construtora para realizar as simulações de financiamento, um ponto precisa estar bastante claro aos interessados nesse sistema: os juros. Esses valores estão embutidos em cada uma das prestações habitacionais devidas e, por isso, merecem maior atenção.

Os juros são compostos por porcentagens que variam de construtora para construtora. Contudo, eles sempre incidem sobre o saldo devedor integral referente ao imóvel financiado. Assim, quanto maior for o valor já quitado/amortizado, menor é a quantia sobre a qual os juros incidirão.

Por exemplo: imagine que João Pedro celebrou um contrato de financiamento com valor venal fixado em R$ 60 mil. Nos termos contratuais, essa quantia será amortizada em 120 prestações com juro mensal de 1%. De acordo com o SAC, então, as prestações são compostas pelo valor de amortização invariável de R$500,00 (valor do imóvel dividido pelo total de parcelas) acrescido de juros variáveis ao longo do contrato.

Assim, no primeiro mês de pagamento, João arcará com uma prestação equivalente a R$ 1,1 mil — afinal, além dos R$ 500,00, o juro de R$ 600,00 também é devido (1% de R$ 60 mil). No segundo mês, como R$ 500,00 já foram amortizados do saldo devedor, o juro subsequente incidirá sobre R$ 59,5 mil, e não mais sobre o montante inicial.

Também vale ressaltar que os juros pagos não amortizam o financiamento imobiliário. Isso porque tal quantia funciona como mero pagamento feito à construtora ou ao banco, em razão do crédito imobiliário concedido em longo prazo. Por isso é que, no exemplo do João Pedro, no segundo mês o saldo devedor foi de R$ 59,5 mil (subtraindo-se somente R$500,00), e não R$ 58,9 mil.

O que é necessário para se conseguir um financiamento?

Após escolher o imóvel que você quer adquirir, o primeiro passo é ir a uma agência e conversar com um gerente. Nesse momento, você dá início às etapas necessárias para garantir a liberação do crédito via financiamento.

É claro que qualquer instituição bancária fará um levantamento de documentações específicas sobre você e o imóvel. A princípio, é necessário fornecer originais e cópias de RG e CPF do interessado (do casal, se for o caso), além dos comprovantes de estado civil e renda.

Dependendo da instituição, é possível comprovar renda com holerite, contracheque, extrato bancário ou mesmo com a declaração do imposto de renda. Seja como for, é com essa comprovação de renda que o banco determinará o valor máximo das parcelas, uma vez que a legislação não permite que elas ultrapassem 30% da renda bruta mensal de toda a família.

Além disso, instituições financeiras ainda fazem uma análise cadastral. Basicamente, o seu nome será consultado nos bancos de dados do Serasa ou do SPC. Caso não haja nenhum problema, a liberação de crédito é aprovada por um determinado período, que varia de banco para banco. Vale ressaltar, porém, que a verba não é entregue nesse momento.

Após analisar o seu perfil como comprador, é hora de o banco verificar o imóvel. Por meio de uma empresa especializada, a instituição avaliará o imóvel para confirmar o valor declarado nas primeiras etapas. Feito isso, só então ela redige o contrato e coleta as assinaturas da parte compradora e da parte vendedora.

Registrado em cartório, o contrato deve ser entregue novamente à agência. Enfim, o crédito é liberado e o vendedor recebe a verba.

Qual é a diferença entre o SAC e os demais tipos de financiamento?

Como dissemos, o grande diferencial do SAC está no valor de amortização e nas prestações devidas a cada mês.

Pela tabela Price, a quantia amortizada aumenta com o passar do tempo, mas as prestações (juro + valor de amortização) permanecem sempre fixas. Por isso, os juros diminuem pouco a pouco. Já pelo financiamento do SAC, o valor da amortização é constante. Assim, como o saldo devedor diminui à medida que as parcelas são quitadas, os juros igualmente diminuem. Por esse motivo é que as prestações são decrescentes.

Por fim, existe o financiamento pelo SACRE, considerado uma mistura dos outros dois sistemas. Isso porque, ao mesmo tempo em que a quantia amortizada aumenta (semelhante ao Price), as prestações iniciais se elevam, mas, em seguida, começam a cair (semelhante ao SAC).

Quais são as modalidades de financiamento existentes hoje?

Atualmente, além de programas governamentais como o Minha Casa Minha Vida, é possível financiar a compra de um imóvel em, basicamente, três modalidades:

• usando o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço);
• utilizando recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo);
• financiar diretamente com a construtora responsável pelo empreendimento.

FGTS

O financiamento pelo FGTS está incluído no SFH, o Sistema Financeiro de Habitação. Tanto o financiamento quanto o valor do imóvel têm limites que variam de tempos em tempos.

SBPE

Já o financiamento pelo SBPE não apresenta limitações na renda familiar. Sua diferença é que, quando o valor financiado se encontra dentro dos limites do SFH, os juros não podem ultrapassar o limite de 12% ao ano. Quando, por sua vez, o valor do financiamento ultrapassa o teto do SFH, é possível que as taxas de juros sejam maiores que o limite de 12% ao ano.

Financiamento direto

Por fim, o financiamento direto com as construtoras é muito mais flexível, já que não tem nenhum tipo de limitação imposta pelos órgãos federais. O problema aqui é que o risco para o comprador é igualmente maior — afinal, se a empresa falir, ele pode perder a casa.

Caso você adquira um imóvel com um financiamento pela construtora, não se esqueça de pedir a retirada da sua casa da hipoteca junto ao banco. Essa comprovação se chama certidão de ônus reais, e é a sua proteção contra processos do banco em decorrência de falência da construtora.

Para quem o SAC é mais indicado?

De fato, o financiamento via SAC apresenta vantagens importantes (como veremos a seguir), porque grande parte do saldo devedor é quitado logo nos primeiros anos de financiamento. Isso impacta significativamente o total de juros embutidos ao longo de todo o contrato.

Porém, em razão de os juros iniciais incidirem sobre todo o valor do imóvel, além do fato de que os valores de amortização são constantes, as primeiras prestações são naturalmente mais altas do que as da tabela Price e do SACRE. Por isso, os interessados devem deter uma renda familiar mais estável e extensa para que o pagamento de todas as prestações seja garantido, sem riscos de atrasos e incidência de multas sobre as parcelas habitacionais.

Como parâmetro, o SAC é mais indicado para famílias que consigam reservar entre 25% a, no máximo, 30% de suas rendas mensais, sem comprometê-las. Se as simulações imobiliárias demonstrarem uma incompatibilidade de contratação desse sistema, o mais apropriado é que outras opções de financiamento sejam avaliadas, como alternativas mais seguras para o financeiro familiar.

Quais são os benefícios dessa modalidade de financiamento?

Avaliando com cautela como funciona o financiamento com prestação decrescente, diante de cada cenário familiar — considerando rendas mensais e planejamentos em curto, médio e longo prazo, por exemplo — o SAC pode mesmo conferir diversas vantagens. Vejamos, agora, algumas das principais delas!

Incidência de juros menores

Financeiramente falando, o SAC pode ser a opção mais vantajosa quando comparada aos demais sistemas de financiamento disponíveis no mercado. Isso porque, como suas quantias amortizadas são invariáveis, o saldo devedor restante diminui, de certa forma, mais rápido e em menor tempo. Desse modo, os juros incidentes são os mais interessantes aos mutuários.

O grande desafio desse sistema, como dito, está na necessidade de que as famílias interessadas já detenham disponível uma renda mensal maior para que as prestações iniciais consigam ser quitadas, sem dificuldades.

Valores decrescentes

À medida que o saldo devedor diminui, os valores das prestações subsequentes também diminuem. Isso, sem dúvida, alivia bastante o financeiro familiar, visto que, no começo, a parte considerável da renda que era destinada às prestações imobiliárias pode, gradativamente, ser redirecionada para outros investimentos.

Esse sistema é ainda mais propício para famílias com boa perspectiva de promoção no trabalho ou aumento salarial — afinal, rendas maiores facilitam o pagamento dessas parcelas habitacionais.

Quitação integral do financiamento

É bastante comum que mutuários, após 10 anos de vigência do contrato de financiamento, já tenham reservado uma boa quantia para realizar o pagamento integral do saldo devedor restante.

Além de eliminar o débito imobiliário, esse adiantamento da dívida permite que os juros — que seriam devidos nas parcelas futuras — sejam excluídos. Ou seja, todas as parcelas que forem pagas de uma só vez estão livres da incidência de juros, visto que, nesses casos, somente os valores amortizáveis são devidos aos mutuantes.

Por tudo isso, fica claro que o SAC é, sim, uma excelente opção de financiamento para os interessados que buscam realizar o sonho da casa própria por meio de prestações que diminuem com o tempo. Essas pessoas precisam, no entanto, deter rendas mais estáveis para arcar com os valores prestacionais, especialmente no começo desses contratos.

Então, gostou do nosso artigo? Com certeza, agora que já sabe como funciona o financiamento de parcelas decrescentes, você está mais seguro para dar o próximo passo na sua vida e adquirir a tão sonhada casa própria, não? Se ainda tem alguma dúvida ou quer saber mais sobre as modalidades de financiamento, entre em contato com a ViaSul Engenharia!