Entenda como funciona o financiamento imobiliário da Caixa

Quando se fala em compra de imóveis no Brasil, a primeira coisa que vem à cabeça da maioria das pessoas é o financiamento imobiliário da Caixa. E não é à toa, já que o banco oferece as melhores condições do mercado atualmente.

Com taxas de juros mais baixas e parcelas que cabem no bolso, a Caixa está se tornando o banco favorito, principalmente pelas facilidades que disponibiliza, como a utilização do FGTS no processo. Mas, você sabe como funciona o financiamento de imóveis na Caixa? Descubra tudo a partir de agora!

Como funciona o financiamento imobiliário da Caixa?

Antes de autorizar o crédito, o banco analisa se você tem condições necessárias para pagar as prestações mensais em dia. Apenas 30% da sua renda mensal pode ser comprometida para pagar as parcelas, o que limita as chances de quem tem um orçamento menor e deseja comprar um imóvel mais caro.

Muita gente é reprovada nesse processo, em especial pelas dificuldades encontradas na hora de comprovar a renda mensal. Porém, existem estratégias bastante interessantes para realizar a preparação adequada e reduzir o risco de reprovação.

O primeiro deles é abrir uma conta-corrente na Caixa e passar a usá-la. Isso deve fortalecer o relacionamento com o banco e facilitar as análises futuras. O segundo consiste em abrir uma conta poupança e depositar suas economias nela.

Com um fundo de reserva em seu nome, o banco se sente ainda mais seguro para liberar o crédito. O ideal é fazer isso bem antes de solicitar o financiamento, permitindo o ganho de tempo para construir um relacionamento considerável.

Enquanto se dedica a desenvolver um relacionamento com o banco, procure economizar, cortando gastos desnecessários e reduzindo as despesas. Assim sobra dinheiro para depositar na poupança e tempo para aumentar a renda, seja por meio de uma promoção no emprego ou por outro trabalho nas horas extras.

De que forma são calculados os juros?

Em todo financiamento há uma cobrança de taxa de juros diluída nas parcelas. Porém, na Caixa Econômica Federal, esse valor é calculado com base no preço do imóvel e, claro, a sua renda mensal.

Então, quanto mais alto for o orçamento familiar e o preço do imóvel, maiores serão os juros. Isso acontece porque o banco visualiza seu potencial de arcar com a dívida, entendendo que existem condições nessas situações.

Quais as cinco principais etapas para conseguir o financiamento?

Da simulação ao contrato assinado, a concessão do crédito pode durar até 30 dias. No entanto, o prazo é contado a partir de quando você confirma a compra e entrega todos os documentos exigidos. Confira a seguir cada etapa do processo.

1. Fase da simulação

O passo inicial consiste em solicitar uma simulação para descobrir o limite disponível, a taxa de juros a ser cobrada, o valor de cada prestação e o número de parcelas (prazo para quitação).

Você pode fazer tal simulação no site da Caixa, online, adicionando o valor que pretende dar de entrada, o preço do imóvel, quanto pretende pagar por mês e outras informações relevantes.

2. Documentação e cadastro

Se a simulação lhe agradar, junte os documentos necessários e visite sua agência para concluir o cadastro. Caso já seja cliente, essa etapa ganha agilidade, pois o banco conta com as principais informações sobre você. Mesmo assim, providencie os seguintes documentos:

• RG;
• CPF;
• certidão de casamento (para quem é casado);
• comprovante de residência;
• comprovantes de renda (contracheques).

Profissionais liberais ou autônomos podem apresentar extrato bancário, contrato de prestação de serviços ou de aluguel, declaração do Imposto de Renda e de contribuição sindical da categoria, recibos obtidos com as vendas ou serviços realizados e Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos), emitido por um contador.

Essas informações entram no banco de dados do banco, que então analisa o pedido de crédito. Se houver recursos disponíveis em alguma conta de FGTS, aproveite o momento de preenchimento do formulário de cadastro para informar.

3. Análise de crédito e aprovação

Após a finalização do cadastro, o banco abre o processo de análise e pede um prazo de até cinco dias úteis para responder. Caso tenha o crédito aprovado, todos os detalhes são divulgados e você fica sabendo sobre limite liberado, número de parcelas e valor das prestações.

Antes de chegar nessa fase, consulte os órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, para verificar possíveis pendências capazes de atrapalhar na obtenção do financiamento.

Caso haja, só entre na análise de crédito depois que tudo estiver resolvido. Se quiser, você também pode somar forças com cônjuge, filhos ou pais para apresentar uma renda mensal maior e conseguir um limite de crédito mais alto.

4. Avaliação do imóvel desejado

Enquanto seu pedido de crédito é analisado, um engenheiro representante da Caixa visita o imóvel desejado para fazer uma vistoria, verificando as condições estruturais e valor de mercado. O laudo de avaliação deve ser entregue em até 15 dias.

Considerando a análise de crédito e a vistoria do imóvel, a aprovação final do crédito varia entre 20 e 30 dias. Se escolher um imóvel listado no Feirão da Caixa, o processo ganha velocidade, pois todos já passaram pela vistoria e estão liberados para financiamento.

5. Assinatura do contrato

Com a vistoria do imóvel pronta e o crédito aprovado, é hora de assinar o contrato. Você e o vendedor do imóvel precisam comparecer juntos à agência da Caixa para concretizar essa etapa.

Depois, vá a um Cartório de Registro de Imóveis para registrá-lo em seu nome. Aqui você deve arcar com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é de 2% sobre o valor do imóvel além das taxas cobradas pelo cartório.

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Que mudanças no financiamento da Caixa passam a valer em 2019?

O programa de financiamento da Caixa passou por algumas mudanças em 2018, que já valem em 2019. As alterações foram feitas por conta da situação do mercado, pela crise financeira e pelo aumento do desemprego.

Devido aos problemas, muitos brasileiros têm menos dinheiro investido no FGTS e na poupança, causando impacto direto no volume de recursos da instituição financeira para sustentar os empréstimos ao crédito imobiliário. Dessa forma, foi necessário encerrar os financiamentos pela Tabela Price, evitando riscos.

O Banco Central e o Conselho Monetário Nacional decidiram impor correções no sistema. O SAC passou a ser utilizado para financiar até 80% de um imóvel novo, com 20% de entrada, e 70% de um usado, com 30% de entrada.

Para a Tabela Price, o valor de entrada no sistema Pré-Cotista vai para 60% e na Carta de Crédito do FGTS para 70%, visto que as parcelas precisam cobrir taxas de juros e correção monetária. Veja outras mudanças que foram feitas, além do sistema de amortização.

Redução das taxas juros

Houve também uma redução nas taxas mínimas cobradas para um financiamento, gerando mais economia para os clientes, tanto para imóveis do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) quanto do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

Para o SFH, com juros antes cobrados a partir de 10,25% ao ano juntamente com a Taxa Referencial, agora o número bate nos 9% com a TR. As taxas do SFI, então de 11,25% além da TR, subiram para 10% ao ano.

Entretanto, o melhor jeito de saber qual alternativa melhor se encaixa no seu caso é utilizando o Simulador Habitacional da Caixa. Com ele é possível verificar o valor dos juros, das parcelas do financiamento e até mesmo o custo total do negócio.

Aumento do limite para uso do FGTS

Por conta da crise, o Fundo de Garantia esteve em baixa. Apesar disso, a Caixa anunciou uma importante alteração nesse recurso, que serve de estímulo para o setor da construção civil.

Antes o uso do FGTS era determinado por limites do SFH para cada estado do país. A partir desse ano o teto é de R$ 1,5 milhão, favorecendo inclusive quem pretende adquirir imóveis mais caros.

Novas faixas de renda

A Caixa trabalha amplamente com o Programa Minha Casa Minha Vida, que abrange imóveis de valor moderado para pessoas de baixa e média renda. Agora em 2019, o limite para receber subsídios do governo subiu de R$ 1,6 mil para R$ 1,2 mil, criando novas faixas de renda:

• faixa 1: até 1,8 mil reais;
• faixa 1,5: até 2,6 mil reais;
• faixa 2: até 4 mil reais;
• faixa 3: até 7 mil reais.

Quem tem direito ao financiamento imobiliário da Caixa?

Quem tem saldo disponível na conta do FGTS pode utilizá-lo para comprar o imóvel, abater parcialmente o saldo devedor de um financiamento em andamento ou quitá-lo por completo. Porém, é necessário se encaixar nas seguintes condições:

• acumular pelo menos três anos de carteira assinada;
• não estar em outro financiamento habitacional;
• não ter imóveis no nome, principalmente no município onde se localiza o que pretende comprar;
• morar ou trabalhar no município de localização do imóvel desejado ou no município vizinho.

E se o seu pedido for negado?

Em geral, quando a Caixa nega determinado pedido, o motivo tem relação com dívidas atrasadas. Portanto, é fundamental quitar todas as inadimplências para solicitar um novo crédito. Esse tipo de situação deixa a instituição insegura para oferecer um empréstimo a alguém inadimplente.

O indicado é que, antes de entrar com o pedido do financiamento, você confira se seu nome não carrega empecilhos nos sistemas de cobrança de crédito, como SPC ou Serasa. Verifique também se toda a documentação solicitada está correta, para impedir novos contratempos.

Se o pedido for negado porque o imóvel não passou na avaliação dos engenheiros, você pode procurar por outro ou tentar uma nova avaliação. Esperar por uma adequação do imóvel pelo vendedor também figura como alternativa.

O financiamento imobiliário da Caixa é uma ótima oportunidade para quem deseja realizar o sonho da casa própria e investir em imóveis. Se você ainda não começou, saiba que esse é um bom momento, já que o governo vem liberando subsídios para estimular as vendas no setor.

E aí, as informações do texto foram úteis para você? Quer conferir novos conteúdos como esse? Então, baixe nosso guia para realizar o sonho de comprar um imóvel!