4 financiamentos imobiliários para comprar seu apartamento

Comprar a casa própria é o sonho de grande parte da população brasileira. Porém, a maioria das pessoas não possui dinheiro suficiente para fazer um pagamento à vista.

É justamente para elas que existe o crédito imobiliário, que permite que a compra seja facilitada por meio de um parcelamento de longo prazo.

Neste post você vai conhecer 4 tipos de financiamentos imobiliários que permitirão que você compre o seu apartamento.

1. SFH

Gerenciado pelo Governo Federal, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar imóveis residenciais.

Atualmente, o SFH financia moradias com valor máximo de R$1,5 milhão em todo o território nacional. O sistema garante financiamento de até 90% do valor do bem com juros máximos de 12% ao ano.

Essa taxa pode ser menor, dependendo do relacionamento do mutuário com o banco e de outras condições especiais.

O prazo máximo de quitação do empréstimo é de 420 meses e o mutuário não pode comprometer mais que 30% da renda familiar com o valor das parcelas mensais. Quem opta pelo SFH pode utilizar o saldo do FGTS para pagar o financiamento, mesmo que seja a partir de contas ativas.

Para tanto, a pessoa deve atender às seguintes condições:

• Trabalhar há pelo menos três anos sob o regime do FGTS;
• Não ser detentor de financiamento ativo no SFH firmado em qualquer parte do país;
• Não ser proprietário de outro imóvel residencial urbano no mesmo município onde mora ou trabalha ou nas cidades limítrofes.
• O imóvel deve estar localizado na mesma cidade onde o mutuário exerça a função principal de trabalho.

2. Sistema Pró-Cotista

O Sistema Pró-Cotista é muito semelhante ao SFH e obedece praticamente às mesmas regras. A diferença é que ele é exclusivo para o trabalhador que opta por contribuir para o FGTS.

3. Programa Minha Casa Minha Vida

Criado em 2009 pelo Governo Federal, o Programa Minha Casa Minha Vida se destina a financiar imóveis residenciais para famílias que possuem renda máxima bruta de R$9 mil por mês.

De acordo com a faixa de renda na qual a família se enquadra, o programa concede benefícios específicos, que vão do pagamento de parte do valor do imóvel a taxas de juros abaixo daquelas praticadas pelo SFH.

Os valores máximos dos imóveis dependem da localidade onde eles se encontram e também da capacidade de pagamento do mutuário, que é distribuída nas faixas apresentadas a seguir.

Faixa 1

Na Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida estão as famílias com renda bruta mensal limitada em R$ 1,8 mil. O programa concede subsídio para pagamento de até 90% do valor do imóvel, dependendo da renda familiar apresentada.

O prazo para quitação do imóvel é de no máximo 10 anos e o valor das prestações é de no mínimo R$80 e máximo de R$270, também de acordo com a renda familiar.

Os imóveis dessa categoria são sorteados entre as famílias inscritas no programa. As inscrições devem ser feitas na prefeitura do município onde moram ou em uma agência da Caixa ou do Banco do Brasil.

Faixa 1,5

Na Faixa 1,5 estão as famílias com renda bruta mensal acima de R$1,8 mil até o máximo de R$2,6 mil. Nessa categoria, os mutuários têm direito a receber subsídio de até R$47,5 mil.

O prazo para quitação do restante do valor do imóvel é de no máximo 30 anos, incorrendo juros de 5% ao ano sobre o saldo devedor.

Tanto na Faixa 1,5, quanto nas faixas 2 e 3, que veremos a seguir, o mutuário só pode comprometer 30% da renda mensal da família com o pagamento das parcelas do financiamento.

Faixa 2 

A Faixa 2 concede subsídio de até R$29 mil para famílias com renda acima de R$2,6 mil até o máximo de R$4 mil. As taxas de juros variam de 5,5% a 7% ao ano, de acordo com a renda familiar. O prazo máximo de pagamento do empréstimo também é de 30 anos.

Faixa 3

Na Faixa 3 estão as famílias com renda mensal acima de R$4 mil até R$7 mil, que pagam juros de 8,16% ao ano, e as famílias com renda acima de R$7 mil até o limite de R$9 mil, que pagam juros de 9,16% ao ano. O prazo máximo para a quitação do financiamento também é de 30 anos.

Ainda que não haja subsídio algum para pagar o valor do imóvel, vale ressaltar que as vantagens para os mutuários continuam existindo.

Afinal, as taxas de juros praticadas nessa faixa do Programa Minha Casa Minha vida permanecem muito abaixo do que aquelas praticadas pelos bancos que concedem financiamentos imobiliários por meio do SFH.

4. SFI

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) concede crédito para quem deseja comprar imóveis acima do valor de R$1,5 milhão comportados pelo SFH.

Nessa modalidade não há limite para o comprometimento de renda do mutuário e as taxas de juros são livremente negociadas entre o banco e a pessoa que toma o empréstimo.

Sistema de amortização

O sistema de amortização é um assunto importante que vale para todos os tipos de financiamentos imobiliários e que deve ser entendido antes de contratar qualquer um deles. Por isso, ele deve merecer uma consideração especial neste post.

Quando uma pessoa assina um contrato de  financiamento com um banco, ela está assumindo o compromisso de pagar o principal da dívida, que é o dinheiro que ela usará para comprar o imóvel mais um adicional referente aos juros que serão cobrados pelo dinheiro emprestado.

Portanto, o valor das parcelas será calculado considerando o principal da dívida e também o valor referente aos juros cobrados.

Sendo assim, toda vez que essa pessoa paga uma parcela do financiamento, ela está reduzindo uma parte do valor total que pediu emprestado, o que significa que ela está fazendo a amortização da dívida e outra parte referente ao juros.

De modo geral, o cálculo da amortização normalmente utilizado pelos bancos é feito de duas maneiras, como veremos a seguir.

SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas são calculadas considerando um valor fixo referente ao principal da dívida. Os juros, por sua vez, começam com um valor mais alto no princípio e esse valor vai sendo reduzido ao longo do tempo.

Em outras palavras, é possível dizer que que, no princípio, a maior parte da parcela é formada por juros e a menor parte pela fração do principal da dívida. Ao longo do tempo essa condição vai se invertendo, até que no final paga-se mais do principal da dívida e menos de juros.

O problema da SAC está justamente no fato de as parcelas iniciais serem mais elevadas. Por outro lado, há a grande vantagem de os juros cobrados pelo total da dívida serem mais baixos do que aqueles praticados na Tabela Price.

Tabela Price

Para compor a Tabela Price calcula-se todo o valor referente aos juros que serão cobrados ao longo do período de duração do financiamento. Esse valor é somado ao principal da dívida e dividido pelo número de parcelas que serão pagas.

A vantagem da Tabela Price em relação ao SAC está nas parcelas iniciais menores. Porém, o custo final do empréstimo será maior.

Portanto, é preciso pensar bastante antes de optar por um sistema ou por outro. Se for interessante ter prestações mais baratas no início, a opção é a Tabela Price. Contudo, é preciso ter em mente que o valor final da dívida será maior do que seria se a opção fosse o SAC.

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