Embora seja o sonho de muitos brasileiros, a realidade é que poucos têm renda disponível para investir na compra de um imóvel próprio. Por isso, aqueles que querem finalmente sair do aluguel dependem de poupança, financiamento imobiliário, empréstimos ou programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida.

Para aqueles que já têm tempo de serviço com contribuição para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, uma opção é usar esse FGTS para a compra do imóvel. Com planejamento financeiro benfeito, as chances de conseguir a renda necessária para a compra do imóvel são consideravelmente maiores. 

Caso esteja interessado em saber mais a respeito do FGTS, aprender como funciona e quais as alternativas para fazer bom uso do fundo, continue lendo o nosso post e confira!

1. O que é FGTS?

O FGTS, ou Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, é um fundo de reserva administrado pela Caixa Econômica Federal, pelo qual o empregador deposita todo mês 8% do salário do empregado. Esse fundo foi criado para que o trabalhador possa ir formando um patrimônio no decorrer de seus anos ativos.

As contas de FGTS são abertas no nome de cada trabalhador, e o valor total é sempre o acúmulo dos depósitos feitos pelo empregador mensalmente, com os devidos acréscimos de juros e atualização monetária. Essas contas são vinculadas ao contrato de trabalho.

2. Como foi criado o FGTS?

O FGTS foi criado durante o regime militar, no governo do marechal Castelo Branco, em 13 de setembro de 1966, por meio da Lei n.º 5.107, e se tornou vigente no primeiro dia de 1967. Esse fundo foi criado com o intuito, entre outros, de proteger o trabalhador que é demitido sem justa causa. 

Antes da criação do FGTS, o trabalhador contava apenas com a garantia da estabilidade decenal. Nesse esquema, ele só se tornava estável após dez anos de trabalho na mesma empresa. Uma vez adquirida essa estabilidade, o funcionário poderia ser demitido apenas mediante justa causa.

A criação do FGTS foi parte das reformas institucionais e econômicas elaboradas após o golpe de 1964. Essas reformas foram assinadas por Octávio Gouveia de Bulhões, no Ministério da Fazenda, e Roberto Campos, do Planejamento.

O FGTS é regulado pela Lei n.º 8.036/90 e Decreto n.º 99.684/2009.

3. Quem tem direito ao FGTS?

Todo trabalhador com a carteira assinada a partir de 1988 tem direito ao FGTS. Antes de 1988, o FGTS era optativo por parte do empregador.

Trabalhadores sob a CLT, trabalhadores temporários, rurais, atletas profissionais e empregados domésticos cujos empregadores optem pelo pagamento do FGTS, todos têm direito ao fundo de reserva.

Como é pago pelo empregador, os profissionais autônomos ou os que não têm vínculo empregatício não participam. Estão também fora do sistema do FGTS os funcionários públicos militares e civis, os quais participam de outro regime trabalhista.

O depósito no fundo de reserva por parte do empregador pode ser acompanhado pelo trabalhador todo mês por meio de correspondência enviada pela Caixa Econômica Federal. É possível, também, verificar o saldo no site da Caixa.

4. Quem é responsável por depositar o FGTS?

A responsabilidade pelo depósito mensal do FGTS é do empregador. Esse depósito deve ser feito até o dia 7 de cada mês. Caso o dia 7 não caia em dia útil, o pagamento deve ser antecipado, e não atrasado.

A falta desse pagamento por parte do empregador acarreta penalidade prevista na legislação referente ao FGTS, e ele também é impedido de expedir a Certificação de Regularidade do FGTS ou a Certidão Negativa de Débitos (CND), a qual certifica que a pessoa ou objeto não tem nenhuma dívida, irregularidade ou débito perante os órgãos públicos.

Caso a quantia correspondente ao tempo de trabalho do empregado não esteja em seu valor total no fundo no momento do saque do FGTS por parte do trabalhador, fica o empregador obrigado a restituir todas as parcelas mensais em atraso de uma só vez, acrescidas de correção monetária.

As penalidades aplicadas por atraso em pagamento do FGTS por parte do empregador são juros de mora e multa. Enquanto os juros de mora correspondem a 0,5% ao mês ou a fração referente ao atraso, a multa é de 5% ao mês e 10% a partir do mês seguinte ao atraso.

5. Qual valor deve ser depositado?

O empregador deve depositar 8% do pagamento do empregado ao mês enquanto este estiver em serviço. Caso o contrato de trabalho seja do tipo aprendizagem ou contrato de trabalho do menor aprendiz, referente à Lei n.º 11.180/2005, a parcela que deve ser depositada no fundo cai para 2%.

É importante saber que esses 8% não incidem apenas em cima do valor do salário do trabalhador, mas se referem também às horas extras, trabalho no turno da noite, 13.º salário, adicional por insalubridade e periculosidade, férias, aviso prévio trabalhado ou que estiver sendo indenizado.

A porcentagem depositada no fundo mensalmente não é retirada do salário do funcionário, pois o seu pagamento é uma função do empregador. A única exceção diz respeito aos empregados ou empregadas domésticas. Nesse caso, a decisão pela adoção do FGTS, assim como a maneira como é descontado, é por parte do empregador.

Por isso, caso você tenha empregados, fique atento à contribuição do FGTS de cada um e evite problemas com a lei. Além de prejudicar os seus funcionários, você também pode estar colocando em risco o seu negócio e a sua credibilidade.

6. Quanto o FGTS rende anualmente?

Comparado a outras aplicações e fundos, como o da poupança, o FGTS rende bem pouco. Para se ter uma ideia, enquanto a poupança rende TR (taxa de referência) + 6,17% ao ano, o FGTS rende TR + 3%.

Justamente pelo fato de render pouco em relação às outras aplicações, o FGTS não é considerado um bom investimento. Na verdade, deixar o dinheiro parado no fundo pode ser até mesmo uma desvantagem porque a perda real é bem grande. 

Para quem não sabe o que é perda real, essa é a expressão que se refere à perda do poder de compra, e é utilizada para se referir a períodos nos quais o aumento da inflação ultrapassa o rendimento de uma aplicação.

Assim, significa que quem recebe contribuição no FGTS há cinco anos, viu o seu fundo ter um rendimento de 22%, ao passo que, nesse mesmo período, a inflação teve aumento de 40,29%. Esse cenário resulta em perda real de 13,04%. 

E o pior é que essa porcentagem vai apenas crescendo com o tempo, o que acarretou aos fundos parados há 10 anos uma perda de 18,04%, enquanto para as contas que estão paradas há 15 anos foi de 24,3%. Já para quem tem uma contribuição para o FGTS há mais de 20 anos, a perda foi menor, pois o FGTS teve rendimentos mais altos nos anos de 1986 e 2001, o que resultou em perda real de 13,72%.

A alta porcentagem de perda real faz com que não seja vantajoso deixar o dinheiro parado no FGTS. Por isso, a melhor alternativa é analisar o que pode ser feito com o dinheiro e como ele pode ser mais bem empregado.

7. Em que situações o FGTS pode ser sacado?

Como forma de prevenir que o trabalhador esgote seu fundo no primeiro sinal de dificuldade financeira, foram estipuladas 14 situações nas quais é possível realizar o saque do FGTS. A seguir, listamos cada uma delas.

  • demissão sem justa causa, a situação que mais ocorre. O funcionário é mandado embora sem justificativa por parte do empregador. Esse motivo para saque parte do pressuposto de que, devido à demissão sem justa causa, o trabalhador necessita de fundos para se manter até encontrar um novo emprego; 
  • término de contrato temporário;
  • fechamento da empresa ou falecimento do empregador;
  • rescisão contratual (por culpa recíproca ou força maior);
  • aposentadoria;
  • necessidade em caso de desastre natural;
  • suspensão de trabalho avulso;
  • falecimento do trabalhador, caso no qual o saque é realizado pela família do empregado, cujo benefício é liberado apenas mediante a apresentação dos documentos especificados;
  • idade igual ou superior a 70 anos;
  • portador de HIV ou pessoa com câncer. Nesses casos, é possível realizar o saque do FGTS mesmo se o portador ou pessoa com câncer for um dos dependentes do trabalhador beneficiado;
  • pessoa com doença grave ou em estágio terminal. O saque é permitido também no caso de um dos dependentes do trabalhador ser afligido pela condição;
  • neoplasia maligna. Nessa situação, como nas duas anteriores, a possibilidade de saque também se aplica se algum dos dependentes do trabalhador for afligido pela condição; 
  • estar três anos fora do regime do FGTS;
  • aquisição de casa própria, liquidação ou amortização de financiamento habitacional.

Caso a sua situação se encaixe em alguma destas, talvez seja hora de ir sacar o seu FGTS. Para quem ainda não tem imóvel próprio, a boa notícia é que é possível, como visto no último item, usar o FGTS para comprar um imóvel. Para mais detalhes das condições e das oportunidades em relação à compra de imóvel com o fundo, continue lendo.

8. Quais os documentos necessários para sacar o FGTS?

Os documentos necessários para sacar o FGTS variam de acordo com a situação do saque. Para saques em agências da Caixa Econômica Federal, o trabalhador terá que apresentar um documento de identidade, o número de inscrição do PIS/Pasep e um comprovante do término do trabalho, o que pode ser a carteira de trabalho ou o Termo de Rescisão do Contrato de Trabalho.

Já para saque em correspondentes Caixa Aqui e casas lotéricas, o valor permitido é de até R$ 3 mil. É necessário que o trabalhador apresente o documento de identidade, o Cartão Cidadão e a senha.

No autoatendimento, quando o valor do saque for igual ou abaixo de R$ 1.500, é necessário que o trabalhador apresente a sua senha do Cartão Cidadão. O mesmo vale para saque de valor acima de R$ 1.500 e igual ou menor que R$ 3.000. 

De acordo com o site da Caixa Econômica Federal, no caso de falecimento do trabalhador é necessário apresentar o documento de identificação do sacador, o número de inscrição no PIS/Pasep/NIS e a Carteira de Trabalho do titular falecido, juntamente com: 

  • declaração de dependentes habilitados ao recebimento de pensão fornecida por instituto oficial de Previdência Social ou alvará judicial indicando os sucessores do trabalhador falecido;
  • certidão de nascimento ou carteira de identidade e CPF dos dependentes menores, para abertura de caderneta de poupança.

Uma das dúvidas que podem aparecer é em relação ao valor a ser sacado. É possível sacar apenas certa quantia do fundo, e não o valor inteiro. Isso depende do sacador, embora, como discutido neste post, não seja vantajoso para o beneficiado deixar o dinheiro parado no fundo. Caso não vá usar tudo, é uma boa ideia aplicar o que sobrar na poupança ou algum outro tipo de investimento que renda mais que o FGTS.

Agora, que você sabe os documentos necessários para cada situação, providencie-os o mais rápido possível para evitar problemas na hora de sacar o seu FGTS. É importante lembrar que leva em média cinco dias úteis para que o dinheiro esteja disponível para o sacador. Lembre-se disso antes de assumir compromissos e estipular ou aceitar datas para o pagamento.

Muitas pessoas também apresentam dúvidas a respeito de como declarar o valor sacado do FGTS no imposto de renda. Quando for realizado saque de um FGTS inativo, ele deve ser declarado no campo Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, e a Caixa Econômica deverá aparecer como pagadora.

Quando o fundo é utilizado na compra de um imóvel, deve vir — no campo Discriminação da seção de Bens e Direitos — que o valor sacado do FGTS foi usado na quitação ou parcelamento do imóvel.

9. Como utilizar o FGTS para comprar um imóvel?

Com o intuito de ajudar o trabalhador a criar um patrimônio, o FGTS está disponível para saque com a finalidade de compra ou parcelamento de imóvel.

Possibilidades de uso do fundo

São três as possibilidades de uso do fundo para a aquisição da casa própria. 

A primeira possibilidade é a de compra e construção, pela qual o beneficiado conta com o valor disponível no seu fundo para pagar parte ou o valor total do imóvel residencial.

A segunda possibilidade é a amortização ou a liquidação do saldo devedor, pela qual o beneficiado pode usar o saldo do fundo para quitação da sua dívida por inteiro ou amortização de parcelas, pagando parte do saldo devedor. Nessa situação, porém, é necessário que o contrato de financiamento tenha sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Por fim, o pagamento de parte do valor das prestações diz respeito à possibilidade de o beneficiado utilizar o FGTS para diminuir em até 80% as prestações por até 12 meses consecutivos. Como no segundo caso, aqui também é necessário que o contrato de financiamento tenha sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

Condições referentes ao comprador do imóvel

Existem também condições para o saque do FGTS para a compra de um imóvel. No que se refere ao comprador, é primeiramente necessário que ele tenha, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS.

Outra condição imposta ao comprador é que ele não tenha financiamento ativo no SFH,  em lugar nenhum do país. O comprador também não pode ser dono, cessionário ou usufruir de forma alguma de outro imóvel residencial urbano no seu município de residência ou onde exerce sua atividade principal. Essa condição se estende a municípios que façam divisa com aquele onde mora o comprador e a região metropolitana.

Há também uma exigência referente às prestações do financiamento do trabalhador, as quais devem estar em dia no momento em que o pedido de saque do FGTS é realizado. 

Condições referentes ao imóvel

Já as condições para o imóvel incluem a obrigatoriedade de ser avaliado em até R$ 950 mil, nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal, e em até R$ 800 mil nos demais estados.

Outras condições que devem ser cumpridas são que o imóvel seja uma residência urbana destinada à moradia do titular, o qual deve também ser o dono do terreno no qual ela será construída. O imóvel deve estar em plenas condições de ser habitado e isento de vícios de construção no momento da sua avaliação final. Por fim, precisa estar com os documentos e registros necessários em dia.

No caso de compra de terreno e construção em andamento, o imóvel não pode ter sido objeto de utilização do FGTS há menos de três anos.​ 

Assim como existem condições específicas a serem seguidas, também há impedimentos. Por exemplo, embora o fundo possa ser usado para comprar um apartamento ou uma casa para o trabalhador, ele não pode ser utilizado na compra de imóvel comercial, para reforma ou aumento do tamanho do imóvel, compra de material de construção e imóveis residenciais para outras pessoas que não sejam o próprio trabalhador.

Preparação

Antes de mais nada, é necessário planejar para comprar um imóvel e usar da melhor forma possível o seu FGTS. Em alguns casos, o FGTS vai cobrir apenas parte do valor total, e por isso é importante que exista uma organização financeira maior antes de dar esse passo. Coloque os seus gastos e as suas economias no papel e veja qual o melhor procedimento de compra de imóvel no seu caso.

Após ter escolhido o imóvel com cuidado e ter entrado com o pedido no banco, é hora da vistoria. Para esse fim, a Caixa envia um engenheiro ou um arquiteto para avaliar o imóvel. Aqui, a vistoria analisa o valor do imóvel, o qual, como explicado anteriormente, deve ter valor abaixo do teto estipulado para o saque do FGTS, e é também verificado se os documentos do imóvel, do proprietário e do comprador estão em dia e se existem dívidas com algum dos órgãos públicos.

Com a vistoria aprovando a compra, é hora de sacar o FGTS, o que — é importante lembrar — só pode ser feito pelo titular. Em alguns casos, o valor disponível no fundo não é o bastante para cobrir o total da compra do imóvel. Nesses casos, a melhor solução é usar esse dinheiro para cobrir o máximo possível da entrada, a fim de diminuir o tempo e as parcelas do financiamento.

Opções de compra de imóvel

Existem diferentes meios para a aquisição de um imóvel. Você pode comprá-lo direto do proprietário, por meio de uma corretora ou construí-lo do zero.

Para quem não dispõe do valor total em mãos, nem mesmo após sacar o FGTS, existem opções de empréstimos, financiamentos e consórcios imobiliários. Neste último, os investidores pagam uma quantia mensal e participam de sorteios periódicos para selecionar quem leva o crédito daquela vez.

Uma opção também é a habitação popular. Por ser um programa do governo federal, o programa Minha Casa, Minha Vida é uma linha de crédito que disponibiliza financiamentos com juros abaixo dos praticados pelo mercado para a aquisição de imóveis residenciais por pessoas de baixa renda. É uma excelente alternativa para quem não quer se ver engolido por altas taxas de juros de empréstimos.

Existem quatro grupos contemplados pelo Minha Casa, Minha Vida. O grupo 1 são as famílias cuja renda mensal seja igual ou inferior a R$ 1.800,00. O grupo 2 são as famílias cuja renda não ultrapassa R$ 2.600,00. Já os grupos 3 e 4 são famílias cuja renda é igual ou menor que R$ 4.000,00 e R$ 7.000,00, respectivamente.

Dependendo do grupo no qual você se encaixa, pode conseguir financiamentos para serem pagos em até 120 meses, com prestações mensais que variam entre R$ 80,00 e R$ 270,00. Consulte a documentação necessária para participar do programa e veja como usar o FGTS para diminuir o seu saldo devedor.

E então, gostou de saber mais a respeito do FGTS e como usá-lo para construir o seu patrimônio? Com um planejamento benfeito e tendo em mãos os documentos necessários, você vai poder utilizar o saldo acumulado no seu fundo para conquistar o sonho da casa ou apartamento próprio. 

Caso esteja em processo de compra de um imóvel ou pensando em comprar um, talvez se interesse em dar uma olhada também no nosso post a respeito de como escolher um bairro para comprar o seu apartamento.​