Além das opções de quitação imobiliária pela tabela Price e pelo Sistema de Amortização Crescente (SACRE), nos últimos anos o financiamento com prestação decrescente tem chamado a atenção de muitos brasileiros.

O motivo é simples: no mercado imobiliário, diversas famílias interessadas em realizar o sonho da casa própria optam pelo pagamento de prestações que são reduzidas — e não aumentadas — ao longo do contrato de financiamento celebrado com bancos ou construtoras. 

Quer entender tudo sobre essa modalidade de empréstimo imobiliário? Como funciona? Para quem é mais indicado? Quais as principais vantagens? Então, continue lendo este post!

O que é o financiamento com prestação decrescente? Como funciona?

Também conhecido como Sistema de Amortização Constante (SAC), esse tipo de empréstimo imobiliário permite que os interessados efetuem o pagamento das parcelas, que têm seus valores diminuídos à medida que o saldo devedor (valor do financiamento) é pago ao longo do tempo.

No entanto, antes de procurar por uma construtora a fim de realizar as simulações de financiamento, um ponto precisa estar bastante claro aos interessados nesse sistema: os juros. Isso porque esses valores estão embutidos em cada uma das prestações habitacionais devidas e, por isso, merecem maior atenção. 

Os juros são compostos por porcentagens que variam de construtora para construtora. Contudo, sempre incidem sobre o saldo devedor integral referente ao imóvel financiado. Assim, quanto maior for o valor já quitado/amortizado, menor a quantia sobre a qual os juros incidirão. 

Por exemplo: imagine que João Pedro celebrou um contrato de financiamento com valor venal fixado em R$ 60 mil. Nos termos contratuais, essa quantia será amortizada em 120 prestações com juro mensal de 1%.

Nesse sentido, de acordo com o SAC, as prestações são compostas pelo valor de amortização invariável de R$500,00 (valor do imóvel dividido pelo total de parcelas) acrescido de juros variáveis ao longo do contrato.

Assim, no primeiro mês de pagamento, João arcará com uma prestação equivalente a R$ 1,1 mil — afinal, além dos R$ 500,00, o juro de R$ 600,00 também é devido (1% de R$ 60 mil). Já no segundo mês, como R$ 500,00 já foram amortizados do saldo devedor, o juro subsequente incidirá sobre R$ 59,5 mil e não mais sobre o montante inicial.

Vale ressaltar que os juros pagos não amortizam o financiamento imobiliário. Isso porque tal quantia funciona como mero pagamento feito à construtora ou ao banco em razão do crédito imobiliário concedido em longo prazo. Por isso, como no exemplo, no segundo mês, o saldo devedor foi de R$ 59,5 mil (subtraindo-se somente R$500,00), e não R$ 58,9 mil.

Qual a diferença entre o SAC e os demais tipos de financiamento?

O grande diferencial do SAC está no valor de amortização e nas prestações devidas a cada mês.

Pela tabela Price, a quantia amortizada aumenta com o passar do tempo. No entanto, as prestações (juro + valor de amortização) permanecem sempre fixas. Por isso, os juros diminuem pouco a pouco.

Já pelo financiamento do SAC, o valor da amortização é constante. Assim, como o saldo devedor diminui à medida que as parcelas são quitadas, os juros igualmente diminuem. Por esse motivo, as prestações são decrescentes.

Por fim, o financiamento pelo SACRE é considerado uma mistura dos outros dois sistemas. Isso porque, ao mesmo tempo em que a quantia amortizada aumenta (semelhante ao Price), as prestações iniciais se elevam, mas, em seguida, começam a cair (semelhante ao SAC). 

Para quem é mais indicado?

Em suma, o financiamento via SAC apresenta algumas vantagens, porque grande parte do saldo devedor é quitado logo nos primeiros anos de financiamento. Isso impacta significativamente no total de juros embutidos ao longo de todo o contrato.

No entanto, em razão dos juros iniciais incidirem sobre todo o valor do imóvel combinado ao fato de que os valores de amortização são constantes, as primeiras prestações naturalmente são as mais altas quando comparadas às da tabela Price e do SACRE.

Dessa forma, os interessados devem deter uma renda familiar mais estável e extensa para que o pagamento de todas as prestações seja garantido, sem riscos de atrasos e incidência de multas sobre as parcelas habitacionais.

Como parâmetro, o SAC é ideal para famílias que consigam reservar entre 25% a, no máximo, 30% de suas rendas mensais sem comprometê-las.

Caso as simulações imobiliárias venham a demonstrar a incompatibilidade de contratação desse sistema, o mais apropriado é que outras opções de financiamento sejam bem avaliadas como alternativas mais seguras para o financeiro familiar.

Quais os benefícios dessa modalidade de financiamento?

O SAC, assim como os demais sistemas, pode conferir diversas vantagens, desde que avaliado com cautela diante de cada cenário familiar, como rendas mensais e planejamentos em curto, médio e longo prazo. Considerando esses fatores, conheça alguns dos benefícios desse sistema!

Incidência de juros menores

Financeiramente falando, o SAC pode ser a opção mais vantajosa quando comparada com os demais sistemas de financiamento disponíveis no mercado. Isso porque, como as quantias amortizadas são invariáveis, o saldo devedor restante diminui, de certa forma, mais rápido e em menor tempo. 

Desse modo, os juros incidentes são os mais interessantes aos mutuários. No entanto, o grande desafio desse sistema, como dito, está na necessidade de que as famílias interessadas já detenham disponível uma renda mensal maior para que as prestações iniciais consigam ser quitadas, sem dificuldades.

Valores decrescentes

À medida que o saldo devedor diminui, os valores das prestações subsequentes também diminuem. Isso, sem dúvida, alivia bastante o financeiro familiar, visto que, no começo a parte considerável da renda que era destinada às prestações imobiliárias pode, gradativamente, ser redirecionada para outros investimentos.

O sistema é ainda mais propício para as famílias com boa perspectiva de promoção no trabalho ou aumento salarial — afinal, rendas maiores facilitam o pagamento dessas parcelas habitacionais.

Quitação integral do financiamento

É bastante comum que mutuários, após 10 anos de vigência do contrato de financiamento, já tenham reservado uma boa quantia para realizar o pagamento integral do saldo devedor restante.

Esse adiantamento da dívida, além de eliminar o débito imobiliário, permite que os juros, que seriam devidos nas parcelas futuras, sejam excluídos. Ou seja, todas as parcelas que forem pagas de uma só vez estão livres da incidência de juros, visto que, nesses casos, somente os valores amortizáveis são devidos aos mutuantes. 

Portanto, o SAC é uma excelente opção de financiamento para os interessados que buscam realizar o sonho da casa própria por meio de prestações que diminuem com o tempo. 

No entanto, essas pessoas precisam deter rendas mais estáveis, visto que os valores prestacionais no começo desses contratos são os maiores. Por isso, é importante avaliar se será possível cumprir com todas as prestações habitacionais sem apertos.

Gostou deste artigo? Já conhecia esse tipo de financiamento com prestação decrescente? Ainda tem alguma dúvida sobre o tema? Deixe seu comentário abaixo!