Planejamento para comprar apartamento: o passo a passo completo!

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Quando chega a hora de comprar apartamento, as pessoas ficam cheias de dúvidas — a começar pelo lado financeiro, uma vez que é preciso se planejar bastante para a compra. Nesse momento, surgem também questões relacionadas a financiamentos imobiliários e à possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no negócio. Ao mesmo tempo, é preciso definir o tipo de imóvel que será comprado, o que, por si só, exige atenção para uma série de detalhes.

Por isso, pensando em ajudar quem ainda não sabe por onde começar, nós preparamos esse passo a passo. Com a leitura deste material você certamente encontrará as melhores respostas para todas as suas dúvidas.

Confira!

1. Dicas para iniciar o planejamento financeiro

O planejamento financeiro deve ser o ponto de partida para quem está pensando em comprar um apartamento. Afinal, será a partir dele que a pessoa terá certeza sobre o que pode comprar e como poderá pagar o imóvel. Por isso, o primeiro passo é entender com clareza como anda o seu orçamento mensal.

1.1. Avaliando o seu orçamento

Uma ótima maneira para avaliar o seu orçamento é com a elaboração de uma planilha muito simples, que é semelhante a uma página de um livro-caixa. Para montar essa planilha, crie três colunas em uma folha de papel com pauta, seguindo a orientação abaixo. 

  • a primeira coluna, que deve ser mais larga, servirá para você anotar a fonte e o destino de tudo o que você recebe e que gasta por mês. No alto desta coluna coloque o título “Origem das Receitas e das Despesas”;
  • a segunda deve ser suficiente para você anotar os valores em dinheiro que você recebe todo mês. O título, portanto, deve ser “Receitas”. Aqui vale anotar salário, rendimento de poupança, extras e tudo o que você consegue obter todos os meses;
  • a terceira servirá para você anotar todos os gastos mensais, e o título deve ser “Despesas”.

Quando a planilha estiver pronta, anote cada fonte de renda que você tem na coluna de origem e coloque os valores recebidos na coluna destinada às receitas. Da mesma forma, anote na mesma coluna o destino do dinheiro gasto e coloque os respectivos valores na coluna das despesas.

Feito isso, faça a soma de todas as receitas e de todas as despesas e, em seguida, subtraia o total das despesas do total das receitas. O resultado, é claro, é o dinheiro que sobra todos os meses e que serve para formar as suas economias.

1.2. Cortando despesas

Se o resultado for zero, você está em uma situação complicada. Se for negativo, a situação é pior ainda. Porém, não se desespere. Para tudo existe solução, desde que você tenha vontade e dedicação para enfrentar o problema.

Neste caso, a solução está em cortar despesas para colocar o seu orçamento no positivo. Comece cortando tudo aquilo que realmente não faz diferença para a sua vida, que são as despesas supérfluas. Em seguida, comece por pensar em diminuir outros gastos onde for possível. Por exemplo, as saídas de final de semana podem ser reduzidas e podem ser privilegiadas as opções de lazer mais baratas ou até gratuitas.

De fato, existem aquelas despesas essenciais que não podem ser cortadas — aluguel, alimentação, prestações e o pagamento de escola, por exemplo. Contudo, onde for possível cortar, não pense duas vezes: corte.

1.3. Negociando suas dívidas

Se você tiver alguma dívida em atraso, esforce-se para pagá-la. Se o seu nome estiver negativado, se esforce o dobro para limpá-lo. A menos que você tenha dinheiro suficiente para comprar um apartamento à vista, ter o nome limpo será muito importante para conseguir um financiamento imobiliário.

Se a sua dívida for muito alta, procure os credores e tente uma negociação. Existem possibilidades de parcelamento e de descontos muito significativos, que podem te ajudar a resolver o problema.

1.4. Economizando

Se você não tem dívidas e se o seu saldo no final do mês é positivo, parabéns! Você está na condição ideal para iniciar uma poupança, que poderá ser utilizada para dar entrada no imóvel ou um lance no consórcio imobiliário, como veremos a seguir.

De qualquer forma, é importante guardar dinheiro. O ideal seria guardar em torno de 30% de tudo o que você ganha por mês — percentual que, como veremos adiante, coincide com o limite que os bancos definem para as parcelas do financiamento imobiliário.

Resolvida a questão do seu orçamento mensal, é hora de começar a pesquisar os financiamentos imobiliários.

2. Tipos de financiamento para comprar apartamentos

No Brasil existem vários tipos de financiamentos imobiliários. Vamos analisar os que são mais utilizados.

2.1. Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

O SFH é uma linha de crédito imobiliário garantida por recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Renda (SBPE) e também pelo caixa do FGTS. Por esse sistema é possível comprar imóveis prontos — novos ou usados — cujos valores sejam limitados a R$ 1,5 milhão.

O SFH financia até 90% do valor do imóvel e oferece até 35 anos para pagar. A taxa de juros é limitada em 12% ao ano e o limite de comprometimento da renda familiar bruta do mutuário é de 30%. Nesse caso, participarão da composição de rendas todas aquelas pessoas de uma mesma família que figurarem no contrato de financiamento.

É possível usar o FGTS para pagar o financiamento, desde que sejam obedecidas as regras que veremos no próximo tópico.

2.2. Pró-cotista

O Pró-cotista é uma linha de crédito imobiliário que obedece às mesmas regras do SFH. A diferença é que ela se destina exclusivamente para os trabalhadores que contribuem com o FGTS.

Como ele não utiliza recursos do SBPE e trabalha somente com dinheiro do fundo, eventualmente os financiamentos podem ser suspensos por falta de recursos. Porém, eles são retomados assim que é formado novo caixa no FGTS que permita a concessão dos empréstimos.

2.3. Minha Casa Minha Vida

O Programa Minha Casa Minha Vida é uma iniciativa do Governo Federal que visa financiar imóveis populares para famílias com renda bruta mensal de até R$ 9 mil. Os valores dos imóveis que podem ser adquiridos pelo programa variam de município para município e as regras também são variáveis, de acordo com cada faixa de renda possível.

  • Faixa 1: financia até 100% do valor do imóvel e contempla famílias com renda bruta mensal de até R$ 1,8 mil. Nessa faixa de renda não há cobrança de juros sobre as parcelas e o governo pode conceder um subsídio que servirá para pagar parte do valor do imóvel;
  • Faixa 1,5: é destinada a famílias com renda acima de R$ 1,8 mil, até R$ 2,6 mil. Cobra taxa de juros de 5% ao ano;
  • Faixa 2: para famílias com renda acima de R$ 2,6 mil, com limite de rendimento mensal de R$ 4 mil. Para quem tem renda de até R$ 2,6 mil são cobrados juros anuais de 5,5%. Para rendimento entre R$ 2,6 mil e R$ 3 mil, os juros são de 6% ao ano e sobem para 7% ao ano para quem tem renda entre R$ 3 mil e R$ 4 mil;
  • Faixa 3: cobra juros de 8,16% ao ano de quem tem renda entre R$ 4 mil e R$ 7 mil. Os juros sobem para 9,16% para as famílias com renda acima de R$ 7 mil até o limite de R$ 9 mil.

2.4. Consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário é uma linha de crédito muito interessante, que não cobra juros dos consorciados. Além de um seguro, há apenas uma taxa cobrada pela empresa que administra o sistema.

Enquanto os financiamentos imobiliários liberam o dinheiro para o mutuário comprar apartamento assim que o cadastro é aprovado, o consórcio só faz a liberação do dinheiro por intermédio de uma carta de crédito.

O consorciado terá acesso ao crédito se ocorrer uma das três circunstâncias:

  • se ele for sorteado em uma das assembleias de consorciados;
  • se não for sorteado, mas tiver dinheiro suficiente para dar um lance vencedor nos leilões que são realizados nas mesmas assembleias ou
  • quando encerrar o grupo, se ele não tiver sido sorteado ainda e nem tiver recursos para dar um lance vencedor.

Portanto, para quem não quer contar com a sorte e tampouco possui dinheiro em caixa para dar como lance, o consórcio pode não ser uma boa alternativa. Afinal, como os grupos de consórcios duram muitos anos, a pessoa teria que esperar um longo tempo até receber a carta e, com ela, comprar o imóvel.

3. Considere usar seu FGTS

Uma hipótese que vale a pena ser considerada é a utilização do FGTS para comprar apartamento. Afinal, o FGTS tem como função assegurar ao trabalhador recursos que ele pode sacar em algumas situações de emergência.

No caso das contas ativas, o trabalhador pode fazer o saque:

  • se for demitido sem justa causa;
  • na rescisão ou no término de contrato de trabalho;
  • na aposentadoria e no falecimento do trabalhador;
  • em caso de emergência provocada por acidente que tenha atingido a residência do trabalhador;
  • em caso de doenças graves, inclusive de dependentes;
  • se a conta vinculada ao FGTS de trabalhador afastado até 13 de julho de 1990 não tiver recebido depósito nos últimos três anos;
  • para a aquisição da casa própria, inclusive para quitar ou pagar parcelas de financiamento e de consórcio e para dar lance em consórcio imobiliário.

Vale ressaltar que o saque nas contas consideradas inativas — que são aquelas que não receberam nenhum depósito após 31 de dezembro de 2015 — é livre e o trabalhador pode utilizar o saldo como desejar. Inclusive para comprar qualquer tipo de imóvel, sem restrições.

Porém, para a compra de imóveis utilizando saldos de contas ativas é preciso atender aos seguintes pré-requisitos:

  • o trabalhador deve trabalhar há, no mínimo, três anos sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;
  • ele não pode ser titular de outro financiamento imobiliário no âmbito do SFH;
  • não pode ser proprietário, comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel que esteja no mesmo município ou na região metropolitana do município no qual ele mora ou trabalha;
  • o imóvel tem que ter valor limitado ao máximo permitido para as compras utilizando o SFH;
  • o imóvel tem que estar localizado no município ou na região metropolitana do município onde o trabalhador mora ou trabalha.

É importante destacar que os casais com união legalizada podem utilizar os recursos do FGTS de ambos os cônjuges na compra do imóvel.

4. Definindo o imóvel ideal

Depois de fazer uma análise profunda sobre o seu orçamento e após pesquisar qual será a linha de crédito imobiliário e a possibilidade de uso do FGTS na compra do apartamento, você estará em condições de definir o imóvel ideal para o seu caso. Para tanto, considere que o imóvel deve estar de acordo com as suas condições de pagamento, ao mesmo tempo em que deve atender às suas necessidades.

Veja o que considerar nessa definição!

4.1. Na planta, novo ou usado

O primeiro ponto a ser considerado deve ser a situação do imóvel em relação ao estágio de construção. No caso de imóveis na planta, como veremos com mais detalhes no tópico a seguir, você encontrará algumas boas vantagens quanto a preço e condições de pagamento, mas terá que esperar até que a obra seja concluída. 

Já os apartamentos novos oferecem a possibilidade de mudança imediata. Porém, os preços de mercado são os mais elevados entre as três opções. 

Os imóveis usados, por sua vez, têm preços mais baixos e também permitem a mudança imediata. Porém, é preciso avaliar o estado de conservação do apartamento, que pode precisar de consertos ou reformas.

Outro ponto que também precisa ser avaliado com cuidado nos imóveis usados diz respeito à documentação. Afinal, qualquer irregularidade com os documentos impedirá a liberação do crédito imobiliário.

4.2. O tamanho do imóvel

O tamanho do imóvel deve ser apropriado ao tipo de uso que ele vai receber e, também, dimensionado de modo a prever situações futuras. Por esse ponto de vista, um apartamento com apenas um quarto pode ser pequeno demais em alguns casos, ao passo que um imóvel com três quartos pode ser maior do que o necessário.

Nesse aspecto também vale considerar que os apartamentos com um quarto, muitas vezes, são projetados para atender a investidores e a nichos específicos de mercado. Com isso, eles acabam tendo preços mais elevados do que outros imóveis até maiores.

Em função das dimensões que têm, os apartamentos com três quartos também serão mais caros. Portanto, entre um e outro, existem os apartamentos com dois quartos, que podem ser ideais para quem está comprando o primeiro imóvel.

Vale ressaltar que, em um apartamento com dois quartos, um dos dormitórios pode servir como quarto de estudos e para receber visitas. Considerando, ainda, que há um segundo quarto, o imóvel também atenderá perfeitamente casais com um filho.

4.3. Vaga de garagem

A disponibilidade de uma vaga de garagem é essencial em um apartamento e essa condição vale mesmo para quem ainda não tem um carro. Afinal, sempre existe a possibilidade de adquiri-lo e, se o apartamento não tem a vaga, essa situação certamente representará um sério transtorno no futuro.

4.4. Avalie a planta

A planta do apartamento deve ser estudada com atenção, uma vez que boas plantas conseguem aproveitar bem toda a área do imóvel, aumentando a utilidade dos cômodos. Em sentido inverso, além de prejudicar o aproveitamento dos espaços, uma planta ruim também interfere de maneira negativa na vida dos moradores, uma vez que cria uma disposição pouco prática dos cômodos. 

Por isso, avalie com muito cuidado a planta do apartamento antes de comprar.

4.5. Avalie o condomínio

As construtoras bem estruturadas e que adotam estratégias de gestão modernas são capazes de construir condomínios muito bem equipados que, por isso, oferecem grande conforto aos moradores por preços muito acessíveis. Portanto, verifique o que o condomínio tem a oferecer.

Atualmente, condomínios com piscina, área de lazer completa, salão de festas, academia e espaço gourmet, entre outros ambientes, contribuem para a qualidade de vida dos moradores sem que isso custe caro para ninguém. Isso é possível porque o custeio de toda essa infraestrutura é dividido entre os condôminos, cabendo a cada um pagar uma pequena parcela.

Nesse aspecto, ainda vale destacar que os apartamentos em condomínios valorizam mais do que os que estão em prédios que não contam com esse tipo de infraestrutura. Esse é um ponto muito importante, considerando que o seu dinheiro será aplicado em um bom patrimônio.

4.6. Avalie a segurança

A segurança é outro ponto alto dos condomínios que são estruturados de maneira a proteger os condôminos. Por esse motivo, convém valorizar no condomínio a presença de guarita para porteiro, iluminação adequada e outros itens que contribuam para a segurança.

4.7. Central de gás

O abastecimento de gás também é um aspecto muito importante que deve ser avaliado tanto pelo ponto de vista dos riscos que oferece, quanto pela perspectiva da praticidade. É preciso considerar que apartamentos mais antigos, que não contam com centrais de gás, recorrem à presença de botijões no próprio imóvel, o que é extremamente arriscado. Tanto que esse tipo de instalação é proibido em muitos municípios brasileiros.

Para solucionar o problema, em muitos prédios existem espaços externos para a instalação de botijões de gás que são comprados individualmente pelos moradores. Ainda que o problema da segurança seja resolvido, pela perspectiva da praticidade o problema permanece, uma vez que cada condômino terá que cuidar do próprio abastecimento.

Nos condomínios bem estruturados, as centrais de gás são projetadas de maneira a permitir a aquisição coletiva do combustível, se assim os condôminos desejarem. Desta forma, é possível encontrar preços mais baixos e, ainda, livrar o condômino de ter que comprar o próprio botijão.

4.8. Avalie a construtora

Qualquer que seja o tamanho do apartamento — esteja ele na planta ou pronto —, procure avaliar com cuidado a construtora. No caso dos apartamentos na planta esse cuidado deve ser dobrado.

Neste caso, vale a pena conhecer outros imóveis que a empresa tenha construído e também saber a opinião que os compradores têm sobre a construtora. Além disso, é importante pesquisar a idoneidade da empresa.

No caso dos imóveis prontos, a sua maior preocupação deve ser com a qualidade do empreendimento em si. Porém, também deve haver atenção também para a durabilidade média dos imóveis que a construtora costuma entregar.

4.9. Avalie a localização

Outro aspecto que você deve observar com muita atenção é a localização do imóvel, uma vez que ela terá interferência direta no seu dia a dia. Portanto, considere a proximidade com supermercados, escolas, farmácias e outros comércios e serviços que são importantes para a vida diária. Se não houver grande proximidade com todos os estabelecimentos de interesse, avalie a facilidade de chegar até eles.

Verifique também a urbanização local. Nesse aspecto, observe se o bairro onde o condomínio está localizado tem completa infraestrutura de saneamento e iluminação, se é servido por transporte público e se as ruas são pavimentadas.

5. Vale mais a pena comprar apartamento na planta?

Neste tópico vamos analisar os prós e os contras de comprar apartamento na planta. Confira!

5.1. Preço

O preço dos apartamentos na planta são mais baixos que os de imóveis similares prontos e novos, o que é uma vantagem importante.

5.2. Prazo de entrega

Todavia, o apartamento na planta demanda tempo para ser entregue, o que é uma desvantagem para quem precisa do imóvel imediatamente.

5.3. Condições de pagamento

Porém, esse tempo necessário para que o apartamento seja entregue também pode ser visto como uma vantagem, uma vez que ele permite que a construtora venda o imóvel em condições muito facilitadas.

Essa possibilidade existe porque a necessidade de dinheiro na construção de um edifício surge na medida em que a obra avança. Assim, a construtora pode criar uma tabela de pagamento com parcelas que acompanham o cronograma da obra, o que facilita bastante para o comprador.

Ao mesmo tempo, as boas construtoras mantêm parcerias com os bancos, que concedem o crédito imobiliário, o que torna mais fácil o acesso ao financiamento.

Vale, ainda, ressaltar que durante a obra não podem ser cobrados juros sobre as parcelas, o que também é uma vantagem para quem compra na planta.

5.4. Documentação regular

Por fim, vale destacar que para que um imóvel seja vendido na planta é essencial que a documentação esteja em situação 100% regular. Isso dá uma grande segurança para o comprador, o que nem sempre os imóveis prontos oferecem.Agora que você já tem as melhores dicas para comprar apartamento com segurança, comece a fazer o seu planejamento financeiro e prepare-se para realizar o seu sonho. Porém, se ainda ficou alguma dúvida ou se você quer dar a sua opinião sobre o assunto, deixe abaixo o seu comentário!

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