Existem momentos da vida, como comprar um carro ou um imóvel, em que muitas pessoas precisam recorrer ao financiamento. Ele pode ser uma boa alternativa, mas é preciso planejamento na hora de escolher o melhor para você.

Porém, ao contratar um financiamento é necessário optar por uma forma de amortização, ou seja, de realizar o pagamento dessa dívida contraída. Embora existam diferentes sistemas, vamos focar naqueles utilizados pela Caixa Econômica Federal nos financiamentos residenciais realizados no programa Minha Casa, Minha Vida.

Aqui neste post vamos explicar as principais diferenças entre a Tabela Sac e Price e como elas são aplicadas no financiamento do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Tabela SAC e Price

Dos Grupos 1,5 a 4 do Minha Casa, Minha Vida, taxas de juros mais baixas do que as ofertadas no mercado são aplicadas. Porém, para cada grupo é praticado um valor diferente. Sendo assim, as taxas de juros variam de 5% a 9,16%.

Agora, o parcelamento e condições de financiamento habitacional praticados pela Caixa Econômica Federal no programa Minha Casa, Minha Vida são feitos com base nas Tabelas SAC e Price.

De longe a mais utilizada, a Tabela SAC, a qual diminui a quantidade de parcelas e os juros diminuem a cada mês

Como assim? Como os juros são cobrados em cima do saldo devedor, quanto menor for o seu saldo devedor, menor os juros a serem pagos. Sendo assim, o valor da amortização é o mesmo durante todos os meses e o que muda é o valor dos juros, que vão diminuindo a cada mês.

Abaixo, fizemos a simulação de um financiamento que utiliza a Tabela SAC. O valor total do financiamento é de R$400.000,00 e os juros são de 8% ao ano, 0,66% ao mês. O prazo de pagamento é de 144 meses ou 12 anos.

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)
ParcelaValor Total da ParcelaAmortizaçãoJurosSaldo Devedor
0R$ 400.000,00
1R$ 5.417,77R$ 2.777,77R$ 2.640,00R$ 395.582,23
10R$ 5.234,43R$ 2.777,77R$ 2.456,66R$ 372.222,23
144R$ 2.796,10R$ 2.777,77R$ 18,00R$ 0

Já na Tabela Price, as parcelas cobradas pela instituição financiadora são fixas. O que isso quer dizer? Quer dizer que a maior porcentagem das primeiras parcelas vai ser constituída pelos juros em cima do saldo devedor e a menor porcentagem vai ser constituída pela amortização em si.  

Já a simulação da Tabela Price com os mesmos valores da anterior fica assim:

Tabela Price
ParcelaValor Total da ParcelaAmortizaçãoJurosSaldo Devedor
0R$ 400.000,00
1R$ 2.777,77R$ 137,77R$ 2.640,00R$ 397.222,23
10R$ 2.777,77R$ 321,11R$ 2.456,66R$ 372.222,3
144R$ 2.777,77R$ 2.759,44R$ 18,33R$ 0

 

Fatores que pesam

Existem fatores que pesam na escolha da melhor opção de financiamento para você. A primeira delas é também o mais óbvio: o valor financiado. Apenas sabendo o valor total financiado é possível definir o valor das parcelas e o prazo de quitação do financiamento.

Já o segundo fator diz respeito à renda que o requerente pode disponibilizar para o pagamento da dívida. Esse fator interfere diretamente no terceiro, que é o prazo para pagamento.

Como o prazo máximo da Caixa é de 35 anos e como a Caixa não permite que as parcelas do financiamento sejam maiores do que 30% da renda familiar do requerente, o valor total do imóvel deve estar adequado a essas condições.

Vamos supor que sua renda familiar seja de R$5000,00. Os 30% permitidos para o valor da parcela seriam de R$1500,00. Caso o parcelamento fosse feito em 420 meses, ou 35 anos, o valor total seria de R$630.000,00. Sendo assim, o valor máximo para o imóvel financiado seria esse.

Qual é a melhor opção

A verdade é que a melhor opção é a que melhor se encaixa no bolso do requerente. Caso você esteja em uma condição de escolher entre as duas, pode ser que a SAC seja melhor. 

Isso porque utilizando a Tabela SAC, suas parcelas mensais de amortização vão ser maiores do que as na Price. Ao amortizar uma parte maior da dívida, os juros subsequentes, os quais são cobrados em cima do saldo devedor, também serão menores.

Porém, nem todo mundo tem a opção de escolher entre as duas. Caso o requerente tenha uma renda mensal mais baixa, pode acontecer de a Tabela Price ser a melhor solução.

A Caixa não libera financiamentos cujas parcelas ultrapassem 30% da renda familiar mensal do requerente. Isso quer dizer que algumas pessoas terão apenas a opção da Tabela Price se quiserem o financiamento. Como nessa tabela os juros constituem a maior parte da parcela nos primeiros meses, a quantidade referente à amortização é menor, demandando uma menor porcentagem da renda do requerente.

Existe também a opção de trocar de sistema ao decorrer do financiamento. Porém, essa troca fará necessário a criação de um novo contrato e talvez novas taxas de juros. Vale a pena pedir informações na sua agência e ver qual alternativa seria mais vantajosa no seu caso.

Uma boa opção é usar o saldo disponível no seu FGTS para amortizar parte do saldo devedor. Isso não apenas diminui a sua dívida, como diminui o número de parcelas e a quantidade de juros pagas. Como o FGTS pode ser sacado para aquisição de imóvel ou amortização de financiamento residencial, essa é uma oportunidade de fazer bom uso do que tem guardado.

Por fim, antes de mais nada é importante sentar e colocar tudo no papel. Anote sua renda mensal, verifique o saldo do seu FGTS e procure imóveis que sejam de qualidade e que caibam no seu bolso. Usando Tabela SAC ou Price, programas como o Minha Casa, Minha Vida estão aí para ajudar, oferecendo um maior prazo de pagamento e juros menores. Porém, é preciso usar essas vantagens de maneira consciente, a fim de tirar o melhor proveito possível delas.

E aí, gostou de saber mais a respeito da Tabela SAC e Price? Caso tenha ficado alguma dúvida, deixe um comentário no post.

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