A compra de um imóvel é uma grande vantagem para quem busca por independência e deseja ter estabilidade no futuro. Mas, para investir com o pé direito, é necessário muito mais que uma situação financeira equilibrada. O comprador precisa conhecer suas opções, compreender o mercado imobiliário e saber o que estará envolvido ao longo de todo o processo pelo qual passará.

Para auxiliar você a entender como funcionam as etapas do investimento, quais são os documentos necessários e as taxas para compra de imóvel, preparamos um guia completo com todas as informações para quem está começando a pensar em adquirir a casa própria. Confira!

A compra de um imóvel

A busca por uma nova moradia envolve uma série de etapas que antecedem a pesquisa pelo imóvel ideal e a assinatura do contrato. Para quem desejar alugar ou comprar um apartamento, por exemplo, o primeiro passo é sempre o mesmo: entender como funciona o processo de locação ou de venda e se manter informado a respeito do mercado.

Ao iniciar a vida adulta, muitas pessoas pensam que o aluguel é o caminho mais viável, mas, será que o sonho da casa própria está tão distante quanto você imagina? Antes de tomar uma decisão, busque saber quais são os benefícios de investir em um imóvel, se as parcelas do financiamento caberiam no seu bolso e como é possível economizar para dar esse passo.

Quanto mais você procurar informações antes de começar a pesquisar, mais preparado estará para realizar uma negociação que esteja de acordo com os seus objetivos de vida. Por isso, separamos tudo que você precisa saber sobre o processo de compra de um imóvel, começando pelas características que podem influenciar em seu preço e os cuidados necessários ao longo dessa trajetória.

Os principais fatores que influenciam no preço do imóvel

Quais são as suas necessidades atuais e perspectivas para o futuro? Refletir sobre essas questões ajudará você a encontrar a moradia mais adequada aos seus objetivos. Contudo, tenha atenção em relação a um ponto: todas as características internas e externas de um imóvel contribuem para a determinação do seu preço.

Sendo assim, o valor de uma casa ou apartamento sempre levará em consideração fatores essenciais, como as condições do imóvel e do condomínio em que está localizado, seu tamanho, a quantidade de cômodos e sua distribuição. Residências novas ou reformadas também tendem a ter preços mais elevados que outras com aspecto, estrutura ou instalações mais antigas.

A localização e a segurança são dois pontos extremamente importantes. Em geral, são avaliados a proximidade com regiões mais valorizadas da cidade e o fácil acesso a transporte público, pontos de comércio e oferta de serviços.

Imóveis que estão localizados em bairros mais seguros, condomínios fechados ou que possuem vigilância 24 h, contando com porteiros e câmeras instaladas, também têm a tendência de serem mais caros que uma moradia com o mesmo padrão que não possui essas características.

Por fim, são analisados o número de vagas de garagem, principalmente em locais com falta de estacionamento nas ruas próximas, e a área de lazer. Atualmente, os condomínios têm sido estruturados para oferecer o máximo de opções de entretenimento possíveis para os moradores, como piscina, churrasqueira, salão de festas, academia e até mesmo salas de cinema. Com toda essa facilidade, é preciso atentar tanto para o valor do imóvel quanto para a taxa condominial paga mensalmente.

Cuidados a se ter na compra de imóveis

O primeiro cuidado que você deve ter é avaliar com calma as suas necessidades e opções, garantindo que o imóvel é uma aquisição compatível com a sua situação financeira. Afinal, os custos não são relativos apenas ao valor estipulado para a casa ou apartamento, mas também dizem respeito às taxas de juros (em caso de financiamento), documentos e aos gastos que o acompanharão todo mês.

Portanto, deixe de lado a empolgação que pode surgir durante a sua pesquisa, saiba como resolver os principais receios de quem quer comprar um imóvel e comece a enxergar a negociação como um investidor. Analise com calma todas as possibilidades para o futuro, levando em consideração, principalmente, a valorização do patrimônio e da localização.

Dúvidas podem surgir ao longo do caminho, é claro, então é essencial que você procure a ajuda de profissionais da área e conte com toda a assistência possível durante o processo. Mas, para ajudar na sua jornada, listamos abaixo todos os documentos e custos previstos para a sua nova aquisição. Vamos lá?

Documentação necessária para a transação imobiliária

O que é preciso para comprar um imóvel? Mais que um planejamento financeiro, esse tipo de negociação requer uma certa atenção voltada para a parte burocrática. Sem a documentação necessária, não há a elaboração do contrato. Portanto, além de organizar e cuidar de todos os documentos que foram solicitados para você, é preciso ter cautela com tudo que diz respeito à casa ou apartamento e ao próprio vendedor. 

Documentações mais importantes do imóvel

Antes de assinar qualquer contrato, é preciso garantir que o imóvel em negociação esteja realmente apto a ser vendido. Por isso, o vendedor deve apresentar uma série de documentos que certifiquem que a propriedade está devidamente registrada e não possui dívidas. Entre eles estão a certidão negativa vintenária de ônus reais, mostrando o histórico do imóvel nos últimos 20 anos, e o “habite-se”, que comprova que o imóvel pode ser habitado.

No Cartório de Registro de Imóveis, deve ser solicitada a cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, a averbação da construção e o registro de ações reipersecutórias e alienações, a fim de provar que o imóvel não foi negociado informalmente com outro comprador. Já na prefeitura, devem ser expedidas a certidão negativa de impostos e a cópia autenticada do IPTU do ano.

Também devem ser entregues a planta do imóvel aprovada pela prefeitura e a certidão negativa de débitos condominiais, que garante a inexistência de dívidas relacionadas às taxas cobradas pelo condomínio em que a casa ou apartamento está localizado.

Se o imóvel estiver em inventário, são solicitadas a autorização de venda pelo Ministério Público, caso pertença a uma pessoa menor de idade, as cópias autenticadas do atestado de óbito e do formal da partilha se fazem necessárias.

Documentos do vendedor

Para a realização da venda, o dono do imóvel deve apresentar uma série de documentos importantes para a comprovação de que ele não possui dívidas ou processos que dificultem ou impeçam a negociação. Primeiramente, devem ser entregues as cópias da carteira de identidade, CPF, certidão de nascimento, se for solteiro, ou de casamento. Se for casado, deve apresentar também as cópias dos documentos do cônjuge.

São exigidos, ainda, o comprovante de residência e as seguintes certidões negativas: de ações cíveis e criminais, protesto de títulos, ações trabalhistas, ações das Fazendas Estadual e Municipal, quitação de tributos federais e de interdição, tutela e curatela.

Enquanto pessoa jurídica, o vendedor deve entregar a cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial e do CNPJ da empresa, uma carta com a última data de alteração do contrato e o protesto de títulos. São exigidas também as certidões negativas de ações na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, de débitos com o INSS e débitos estaduais, expedida pela Secretaria de Estado da Fazenda.

Documentos do comprador

A lista de documentos apresentada pelo comprador é um pouco mais simples. Assim como o vendedor, você deve entregar as cópias dos seus documentos pessoais e do seu cônjuge (se for casado): RG, CPF e certidão autenticada de casamento ou nascimento. Além disso, é importante informar o endereço da sua residência e a sua profissão.

Elaboração do contrato de compra e venda

Para elaboração do contrato são exigidos os dados do comprador e do vendedor, além das informações mais importantes relacionadas ao imóvel. O documento deve conter o nome completo, os números de RG, CPF e título eleitoral, a profissão e o estado civil de cada uma das partes.

Além disso, é necessário indicar o preço total do imóvel, assim como a forma de pagamento escolhida pelo comprador e a comissão destinada à imobiliária que realizou a transação. Em caso de financiamento, também são acrescentados o valor dado como entrada e o período referente ao parcelamento.

É preciso, ainda, adicionar as multas pagas em caso de rescisão, entrega do imóvel em condições diferentes das negociadas inicialmente ou atraso na entrega das chaves. Se as mobílias forem vendidas junto à residência, é necessário que todos os itens também sejam descritos no documento.

Custos envolvidos para a compra de um imóvel

Agora que você já conhece os documentos necessários para realizar a compra, chegou o momento de começar a se planejar financeiramente e entender quais gastos estão envolvidos em uma transação imobiliária. Antes de tudo, é preciso dar uma atenção especial para os custos principais, pois eles ajudarão a direcionar a sua escolha e refletir sobre as possíveis formas de pagamento.

Comprar um imóvel à vista ainda não é uma realidade possível para todos os brasileiros que sonham em conquistar a casa própria. Mas o financiamento de imóveis e o consórcio imobiliário são opções que conseguem facilitar a negociação sem deixar de levar em consideração o perfil de cada comprador.

Financiamento de imóveis

Ideal para quem já gasta mensalmente com aluguel, o financiamento imobiliário consiste em uma espécie de empréstimo em que uma instituição financeira se responsabiliza por realizar o pagamento do valor total do imóvel ao vendedor e posteriormente é ressarcida aos poucos pelo comprador.

Para conseguir a aprovação do crédito, é necessário que você tenha o dinheiro para dar a entrada, que normalmente corresponde a mais que 10% do valor do imóvel, e que as parcelas estabelecidas não ultrapassem 30% da renda bruta mensal da sua família.

As parcelas quitadas são compostas por duas partes: a amortização, que corresponde ao preço pago pelo imóvel, e os juros, que é a quantia que a instituição financeira recebe pela realização do empréstimo. A solicitação de simulações de financiamento ajuda a conhecer as condições de pagamento oferecidas pelos bancos e auxilia você a decidir qual o melhor tipo de financiamento imobiliário para a sua situação.

Posteriormente, para realizar o pedido, é preciso apresentar as originais e cópias de identidade, CPF, certidão de casamento ou nascimento e comprovante de renda. Após a entrega da documentação, o interessado no empréstimo precisa aguardar o prazo para aprovação, que varia de acordo com o banco.

Para o pagamento de parte do imóvel, há a opção de utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O principal requisito para sacar o dinheiro é que o comprador tenha três anos ou mais de contribuição, mas outras condições também precisam ser atendidas para utilizar o FGTS no financiamento de uma casa ou apartamento.

Consórcio imobiliário

Tem dificuldade de juntar dinheiro por conta própria, mas deseja realizar o sonho de comprar seu imóvel? O consórcio imobiliário pode ser uma boa opção para ajudar a alcançar essa meta, uma vez que permite que você junte a quantia necessária de uma forma mais disciplinada.

Ao optar por esse modo de pagamento, o consorciado passa a fazer parte de um grupo de pessoas com o objetivo de abrir uma poupança para compra, construção ou reforma de imóveis. Mensalmente, os participantes realizam o pagamento das prestações, calculadas segundo o valor do crédito contratado, e concorrem a um sorteio para ter a carta de crédito liberada.

Nesse caso, ao contrário do financiamento, você não consegue adquirir o imóvel imediatamente e precisa esperar algum tempo até que seja sorteado. Mas, com a liberação da carta de crédito, você passa a ter acesso ao dinheiro e consegue iniciar a busca pelo imóvel ideal.

Condomínio e IPTU

Ao procurar por um imóvel novo, você deve levar em consideração muito mais que o valor pago pela propriedade. A pesquisa deve envolver também os custos mensais que passará a ter quando for morar nele. Sendo assim, o seu planejamento deve ter também, como gastos principais, o que é referente ao condomínio, caso essa seja sua opção, e o que é pago de IPTU.

Custos extras da negociação

O pagamento de uma nova casa compreende muito mais que o valor estipulado pelo vendedor. Uma grande quantidade de taxas e gastos com documentos entram na soma, fazendo a diferença para o bolso de quem deseja comprar, uma vez que correspondem a, em média, 5% do valor do imóvel.

Mas isso não é motivo para preocupação. O ideal é que você conheça todas as taxas e se organize para conseguir arcar com elas sem dificuldades. Por isso, vamos esclarecer o que é cada um desses gastos extras e explicar quando e como devem ser pagos.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma taxa que o comprador deve pagar à prefeitura pela transferência da propriedade que está adquirindo, seja ela uma casa ou um apartamento. O valor varia de acordo com cada município, mas, normalmente, equivale a 2% ou 3% do preço do imóvel.

Para quem deseja financiar pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), há a possibilidade de conseguir 50% de desconto no pagamento do imposto. Uma alternativa para os que optaram por pagar parcelado é incluir o valor do ITBI no empréstimo feito junto ao banco.

Escritura pública

A opção de realizar o pagamento à vista do imóvel exige que comprador também se preocupe e arque com as despesas da escritura pública, documentação essencial para dar validade formal ao ato de compra e venda. Para os que escolheram o financiamento, o contrato assinado junto ao banco já equivale a esse documento.

Os valores são tabelados, variam de acordo com cada estado e podem ser conferidos no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). Em Minas Gerais, por exemplo, o comprador de um imóvel de R$ 300.000,00 deve pagar R$ 2.679,83 referentes à escritura.

Registro do imóvel

O Registro do Imóvel é emitido no Cartório de Registro de Imóveis e comprova, por lei, a quem pertence o bem negociado. O valor do documento também sofre variação de acordo com cada estado, correspondendo a, em média, 1% do preço da casa ou apartamento.

Assim como acontece com o ITBI, a taxa referente ao registro de imóveis também recebe desconto de 50% para financiamentos feitos pelo SFH e pode ser parcelada, em caso de empréstimos feitos pelo banco.

Pagamento de seguros

Os financiamentos feitos pelo SFH exigem o pagamento de dois seguros: um para Morte e Invalidez Permanente (MIP) e outro para Danos Físicos do Imóvel (DFI). Os valores normalmente correspondem de 3% a 5% e estão incluídos nas prestações pagas pelo empréstimo.

Avaliação do imóvel

Antes de conceder o crédito ao comprador, o banco realiza uma vistoria na casa ou apartamento, a fim de comprovar que o imóvel corresponde ao preço estabelecido em sua venda. A taxa cobrada por essa avaliação é determinada pela instituição que oferece o empréstimo, então é interessante pesquisar esse valor junto à simulação de financiamento.

Jogo de certidões

Lembra de todas as certidões e documentos exigidos para comprovar que o imóvel e seu dono estão livres de dívidas? A coleta e a organização da documentação necessária podem ser feitas por meio de despachantes, que cobram, em média, R$ 650,00 pelo serviço.

Possíveis necessidades de reformas

Se o seu objetivo for investir em um imóvel usado, é importante ter atenção a possíveis necessidades de reforma que ele pode apresentar. Portanto, verifique com atenção se não há problemas que possam trazer prejuízos para o futuro do seu investimento.

Avalie cada detalhe da nova casa ou apartamento ao realizar suas visitas e, mesmo que não encontre alguma necessidade de mudança urgente, deixe uma quantia reservada para possíveis imprevistos, como problemas no sistema elétrico ou hidráulico.

Mudança de um imóvel para o outro

Lembre-se de que, ao fim de toda a negociação, há a mudança para a casa nova. O valor, é claro, dependerá da quantidade de itens a serem transportados, da distância entre um local e outro e de quem realizará o frete. Mas, para não fugir do seu planejamento financeiro, já é válido pesquisar e separar uma quantia tanto para o transporte dos objetos quanto para a montagem dos móveis.

Planejamento para a compra de um imóvel

Ao saber todos os documentos necessários e as taxas que devem ser pagas, é o momento de dar o primeiro passo para a sua negociação: o planejamento financeiro. Chegou a hora de determinar o quanto pode ser investido na compra do apartamento ou da casa e quais mudanças de hábito precisam ser adotadas para que o seu objetivo saia do papel. Por isso, separamos atitudes práticas que podem ajudar você a realizar seu sonho. Confira abaixo.

Reflita sobre a sua organização financeira

O primeiro passo para se planejar financeiramente é avaliar a sua renda familiar, criando questionamentos a respeito dos seus gastos e sobre a forma como você os administra. Pensar bem sobre os valores que entram e saem mensalmente pode ajudar na definição de metas para que você consiga juntar uma quantia certa ao fim de cada mês.

Encontre maneiras de economizar

Quais atitudes podem ser mudadas para colaborar com a economia de dinheiro para o seu futuro investimento? Juntar uma quantia para a compra de um imóvel exige que você passe a gastar com consciência, evitando hábitos que podem ser negativos para o seu bolso.

Portanto, encontre maneiras de reduzir os custos fixos mensais e tente cortar os gastos que você avalia como supérfluos. Procure formas de diminuir os valores das contas de energia e água da sua casa, por exemplo, e ajude todos da sua família a compreenderem a importância dessa economia para o futuro.

Elabore uma planilha de gastos

Mas, como essa organização financeira pode ser feita na prática? Uma boa opção para manter a disciplina e controlar todos os gastos é elaborar uma planilha de custos. A ideia principal é deixar todas as informações de maneira clara para que você entenda de onde vem o seu dinheiro e como ele é utilizado ao longo do mês.

Tem dificuldades para elaborar uma planilha? A BM&FBovespa disponibiliza uma planilha gratuita para cálculo de despesas pessoais. É só baixar e começar a utilizar! O mais importante é que você a atualize com frequência, estipulando os gastos fixos, os imprevistos e o quanto pode ser aplicado em uma poupança, fazendo com que as suas economias não fiquem paradas e tenham rendimentos.

Procure a ajuda de um profissional

Se mesmo assim as dúvidas surgirem ou você tiver dificuldades ao longo do processo de organização, não deixe de procurar um profissional da área financeira. Além de te dar dicas para aprimorar o seu planejamento e conseguir economizar mais, ele pode ajudar a decidir qual a melhor forma de pagamento para a sua situação.

A compra de uma nova casa ou apartamento pode parecer complexa para quem está começando a pensar em investir no mercado imobiliário. Mas, ao disponibilizar um tempo para conhecer as etapas do processo, os documentos necessários e as taxas para compra de imóvel, fica mais fácil enxergar as vantagens que essa opção pode acrescentar ao seu futuro.

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